上海中產(chǎn)搶豪宅有多魔幻：現(xiàn)場(chǎng)黃?！芭浠椤?，搶到凈賺2000萬(wàn)？

幾百萬(wàn)的剛需賣不動(dòng)，幾千萬(wàn)甚至上億的豪宅越漲越搶著買，只能說(shuō)貧窮還是限制了打工人的想象力，豪宅早已脫離了住宅的屬性，變成了富豪、中產(chǎn)們擊鼓傳花的金融游戲。

文 | 金融八卦女作者：月月

(資料圖片僅供參考)

最近上海的樓市可太魔幻了，為了搶著買豪宅，據(jù)說(shuō)整個(gè)上海的富豪、中產(chǎn)都拼了！

大家來(lái)隨意感受一下網(wǎng)傳的購(gòu)房群里的各種魔幻消息：

億萬(wàn)富翁烈日下排隊(duì)認(rèn)籌不知道另一半叫什么名字認(rèn)籌者現(xiàn)掛著氧氣罐的老人疑似黃牛出沒(méi)

這個(gè)引發(fā)上海中產(chǎn)、富豪瘋搶的小區(qū)叫云錦東方，如果你和八妹一樣是第一次聽(tīng)說(shuō)，那咱們得檢討一下自己，是不是還沒(méi)夠到豪宅的門檻，得加倍努力“搬磚賺錢”了。

1.

/ 拼了！億萬(wàn)富翁烈日排隊(duì)搶豪宅，

都影響到了金融圈…… /

上海搶豪宅的熱潮，第一波就影響到了金融圈。

5月15日，私募大V吳悅風(fēng)老師在微博吐槽：本來(lái)一個(gè)上海的朋友約好了來(lái)北京小聚，突然說(shuō)來(lái)不了了，我以為有什么情況多問(wèn)一句。他說(shuō)：他在忙著認(rèn)籌云錦東方。

據(jù)說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)甚至影響到了最近的股市。有分析師是這么說(shuō)的，“上海云錦東方房屋打新，直接把上證指數(shù)都帶回調(diào)了?！?/p>

但也有人說(shuō)，5月15日滬指出現(xiàn)了不明原因的1%超跌，背后原因可能是樓盤(pán)“凍資”。

由于開(kāi)盤(pán)前沒(méi)有任何通知，據(jù)說(shuō)5月12日剛開(kāi)始認(rèn)籌那天，僅認(rèn)籌成功了30組，5月13日，僅有50組認(rèn)購(gòu)成功。

但隨著開(kāi)盤(pán)消息在富人圈子里流傳，很快就有更多的人聞風(fēng)而動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天下午認(rèn)購(gòu)小程序就被擠爆了，后邊三天半的號(hào)全部被約滿。

上海云錦東方開(kāi)盤(pán)這兩天，正好趕上了今年夏天的第一波高溫，最高氣溫直達(dá)35度，但這些根本阻擋不了上海富豪、中產(chǎn)瘋搶的勁頭，徐匯區(qū)芒果廣場(chǎng)A棟前人山人海。

有自媒體是這么形容的：

在云錦東方發(fā)放的大紅包面前，上海的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖、金融巨頭、行業(yè)精英們，都屈服了。

據(jù)說(shuō)，在現(xiàn)場(chǎng)隨便丟個(gè)礦泉水瓶，砸到的幾乎都是上海的高凈值人群，最低也算得上是身家千萬(wàn)的中產(chǎn)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者的描述，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的是云錦東方第三期的樓盤(pán)，由于開(kāi)盤(pán)前沒(méi)有任何通知，在剛開(kāi)始認(rèn)籌的5月12日當(dāng)天，僅認(rèn)籌成功了30組，5月13日，僅有50組認(rèn)購(gòu)成功。

不過(guò)，隨著云錦東方開(kāi)盤(pán)的消息在富人圈子里傳出，有更多的人聞風(fēng)而動(dòng)，5月12日下午，云錦東方的認(rèn)購(gòu)小程序就被擠爆了，后邊三天半的號(hào)全部被約滿。

證券時(shí)報(bào)記者實(shí)探云錦東方認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，拍下了排隊(duì)壯觀。盡管是認(rèn)籌截止的最后半天，人氣依然“異?；馃帷薄?月16日上午8時(shí)50分，認(rèn)籌入口已排起約100米的隊(duì)伍。

據(jù)云錦東方工作人員預(yù)估，在后兩天半，認(rèn)籌總?cè)藬?shù)就預(yù)估千人，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)900%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2:0的入圍比。

有說(shuō)法稱，根據(jù)此次的認(rèn)購(gòu)火爆程度，預(yù)計(jì)該批次的云錦東方會(huì)成為上海積分制以來(lái)第一個(gè)真正的滿分盤(pán)。

由于上海樓市調(diào)控規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比（認(rèn)購(gòu)組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）時(shí)，就會(huì)觸發(fā)積分制。在2021年底，云錦東方三期推出95套房源的時(shí)候，只有298組認(rèn)購(gòu)，有196組客戶達(dá)到了入圍積分89.52分。

而這次云錦東方的豪宅，現(xiàn)場(chǎng)中介表示，社?；旧弦粷M20年才有可能入圍。

因此，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)除了等候的同行者，還有各種理財(cái)顧問(wèn)、家居軟裝設(shè)計(jì)人士、房產(chǎn)中介等等，當(dāng)然也少不了想要撿漏的豪宅中介和投機(jī)的黃牛。有結(jié)婚黃牛，有代持黃牛，有資金黃?！?/p>

八妹看完了這兩天各大媒體的報(bào)道，發(fā)現(xiàn)黃牛的套路雖然深，但主要還是分為兩種：結(jié)婚和代持。

“結(jié)婚”主要針對(duì)積分不夠的購(gòu)房者，找滿分者結(jié)婚，以家庭為單位得以高分入圍。

據(jù)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)非常魔幻，有黃牛直接大聲嚷嚷：

我有5個(gè)滿分號(hào)埋伏在這里，隨時(shí)結(jié)婚，隨時(shí)認(rèn)籌。

據(jù)說(shuō)有人問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)工作人員60+190個(gè)月社保有沒(méi)有戲，得到的回復(fù)是：

沒(méi)希望了，不要抱有希望了，要怪也別怪我們，怪黃牛去吧，今天進(jìn)來(lái)太多黃牛了。有的人昨天剛離婚成功，今天就結(jié)婚來(lái)了（所謂一日夫妻），甚至老公連老婆叫什么都不知道，現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)起來(lái)還要看身份證的，非常離譜。

就算被工作人員認(rèn)出是黃牛，他們也能理不直氣也壯的回懟：

我結(jié)婚，合理合情合法，你憑什么不讓我認(rèn)籌！

有人在微信群爆料，他在現(xiàn)場(chǎng)觀察到有領(lǐng)著結(jié)婚證來(lái)認(rèn)購(gòu)，卻連對(duì)方叫什么名字都不知道的“新婚夫婦”；被拉來(lái)做一日夫妻的“滿分戶”，一次假結(jié)婚就能獲得20萬(wàn)-50萬(wàn)元的酬勞。

“代持”則是先以別人的名義購(gòu)房，以后通過(guò)交易等方式將產(chǎn)證進(jìn)行變更。

“有很多黃牛，中介找了一堆人代持?！痹撡?gòu)房者透露，“排在我前面的是位老人，中介全程陪同，銀行驗(yàn)資時(shí)，他卡上就一筆驗(yàn)資錢，沒(méi)有其他任何流水，銀行問(wèn)錢從哪里來(lái)，他回答不上來(lái)，這顯然不屬于適格的購(gòu)房者?！?/p>

該購(gòu)房者還提到：

“等我認(rèn)籌出來(lái)，樓下一堆黃牛，說(shuō)積分不夠，可提供滿分者；缺資金，可以墊資，可以說(shuō)是完整的產(chǎn)業(yè)鏈。”

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，在參與云錦東方認(rèn)購(gòu)的黃牛中，多數(shù)是房產(chǎn)中介人員，有的不乏來(lái)自品牌門店。黃牛黨的收費(fèi)也不低，中介費(fèi)是每平方米加3萬(wàn)元，搖號(hào)中了就賺錢。

此外，除了上海本地的富豪、中產(chǎn)們，據(jù)說(shuō)長(zhǎng)三角的小老板們也都傾巢出動(dòng)了。

2.

/ 上海頂級(jí)豪宅火熱：誰(shuí)在搶？誰(shuí)能搶？ /

看完上海瘋搶豪宅的勁頭，總給人一種豪宅好像市場(chǎng)里的大白菜，可以隨意買買買的感覺(jué)。

但事實(shí)并非如此，來(lái)感受一下云錦東方的凍資要求。

500萬(wàn)認(rèn)購(gòu)金首套900萬(wàn)、二套2900萬(wàn)的凍資凍資證明需要徐匯區(qū)的銀行網(wǎng)點(diǎn)，外加要求一年內(nèi)的流水單上海積分制以來(lái)首個(gè)要求銀行流水的新盤(pán)。

有人總結(jié)，想要認(rèn)購(gòu)云錦東方，得交60多份紙質(zhì)材料，堪稱“史上最嚴(yán)”認(rèn)購(gòu)。

在這樣的要求下，上海的富豪、中產(chǎn)們依然扎堆圍獵云錦東方，原因只有一個(gè)：價(jià)格倒掛，云錦東方的利潤(rùn)太高了！

公開(kāi)信息顯示，位列上海第四批次入市新盤(pán)中的云錦東方三期，共推售105套房源，包含洋房、別墅，面積在176平米到467平米不等，備案均價(jià)高達(dá)16.49萬(wàn)元/平方米，即使是最便宜的一戶，總價(jià)也超過(guò)了2457萬(wàn)元。

而相比周邊的二手房?jī)r(jià)格，云錦東方的售價(jià)確實(shí)是“白菜價(jià)”。根據(jù)鏈家的成交記錄，云錦二期去年至今的成交均價(jià)在20萬(wàn)-26萬(wàn)之間。

新房和二手房的價(jià)差，大致在6萬(wàn)-10萬(wàn)/平方米，換句話說(shuō)，買到就是賺到！

有購(gòu)房指南分析了打新云錦東方的套利空間：以本次的均套面積355平為例，按照當(dāng)下二手房的成交價(jià)，用最保守的倒掛：每平米6萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，355平*6萬(wàn)/平 = 2130萬(wàn)元！

當(dāng)然，如果要是能買到400多平的大戶型，轉(zhuǎn)手一賣就能賺個(gè)五六千萬(wàn)。換個(gè)角度想想，有的上市公司一年的凈利潤(rùn)都沒(méi)有5000萬(wàn)。

這么一總結(jié)，是不是覺(jué)得上千萬(wàn)的豪宅也不算多貴，格局一下子就打開(kāi)了。

由于利潤(rùn)實(shí)在太高，據(jù)說(shuō)這幾天上海的富豪、中產(chǎn)們集體出動(dòng)，全都把現(xiàn)金調(diào)過(guò)來(lái)打新。

此外，云錦東方在上海的豪宅圈雖然沒(méi)有湯臣一品、翠湖天地那么出名，但絕對(duì)算得上是后起之秀。

觀察者網(wǎng)采訪了上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦，他表示，“市區(qū)、濱江、豪宅、大平層，構(gòu)成了云錦東方的基本面。普通房子想滿足上述一個(gè)指標(biāo)都很難，但云錦東方全做到了。”

在云錦東方的官方宣傳語(yǔ)里，也突出了自己的優(yōu)勢(shì)：位于徐匯濱江，毗鄰美術(shù)館和演藝中心：

“一個(gè)有紐約上東區(qū)區(qū)位，比弗利山莊居住品質(zhì)，戛納生活氛圍的東方國(guó)際住區(qū)”。

或許正是因?yàn)榧婢吡讼∪毙缘囟魏痛髴粜蛯傩?，所以云錦東方成了上海豪宅圈的新寵，這兩年，很多明星富豪都選擇了這個(gè)樓盤(pán)。

據(jù)媒體報(bào)道，唐嫣、胡歌都是云錦東方的業(yè)主。2020年初，有微博上的房產(chǎn)博主爆料，李佳琦豪擲1.3億，買下了上海云錦東方二期的一套頂樓復(fù)式豪宅。去年上海疫情期間，他給小區(qū)捐贈(zèng)物資的消息也證實(shí)了這一點(diǎn)。

3.

/ 上海魔幻樓市：

全球最大豪宅市場(chǎng)，豪宅漲價(jià)剛需跌 /

如果用一個(gè)詞來(lái)形容上海樓市，非“魔幻”莫屬。而“魔幻”的一面是豪宅市場(chǎng)，一面則是剛需房市場(chǎng)。

早在2016年上半年，就曾有媒體報(bào)道稱，上海已經(jīng)榮升為全球最大的豪宅市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間，上海的豪宅市場(chǎng)的熱度不僅沒(méi)有降溫，反而經(jīng)歷了一輪持續(xù)性瘋漲，有些豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較兩年前接近翻倍。

2022年中旬，上海豪宅就絲毫沒(méi)有受到疫情的影響，反而出現(xiàn)了一波跳漲，價(jià)格不斷創(chuàng)新高。

去年，浦東的森蘭壹公館入市，認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到了驚人的617%。

今年，云頂東方的入市，又給上海的豪宅市場(chǎng)扔下了一枚重磅炸彈，炸出了上海大大小小的富豪、中產(chǎn)，只要能想辦法湊夠錢的，都想通過(guò)豪宅套利，于是就出現(xiàn)了超過(guò)900%認(rèn)購(gòu)率的盛況。

但如果你以為富豪們瘋搶豪宅是為了住，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了。事實(shí)上，買豪宅的人多，賣豪宅的人也不少，從去年到今年，上海的豪宅一邊漲價(jià)一邊賣，簡(jiǎn)直就是富豪們的理財(cái)利器。

畢竟相比股票、基金之類的金融理財(cái)產(chǎn)品，買賣豪宅簡(jiǎn)直就是穩(wěn)賺不賠的理財(cái)新方式。

去年，翠湖天地雋薈二手房4個(gè)多月時(shí)間的漲幅超過(guò)了31%。今年3月以來(lái)，上海的知名豪宅們，比如翠湖天地、徐匯濱江的6個(gè)豪宅項(xiàng)目、內(nèi)環(huán)北外灘的豪宅項(xiàng)目，都出現(xiàn)了不少掛牌出售的豪宅。

多位豪宅中介向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，目前的業(yè)主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業(yè)主在現(xiàn)有豪宅價(jià)格“滯漲”的情況下，準(zhǔn)備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

據(jù)外灘板塊一名連鎖豪宅中介透露，原本外灘“次新”豪宅業(yè)主十分惜售，但今年開(kāi)始，外灘壹號(hào)院、海珀外灘的掛牌量從一兩套攀升到了四五套。

“這些豪宅的總價(jià)較買入新房時(shí)幾乎翻倍，一些業(yè)主覺(jué)得最快的一波錢拿到了，準(zhǔn)備離場(chǎng)?！?/blockquote>

而上海魔幻樓市的B面，則是剛需二手房市場(chǎng)的萎靡。

從總體來(lái)看，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自2019年7月起至今，上海二手房?jī)r(jià)格同比最高漲幅一度達(dá)到10.3%，隨后逐步回落。與此同時(shí)，上海二手房交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑。據(jù)鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上海4月份二手房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下降26%。

有自媒體采訪豪宅中介稱，由于今年上海市中心入市的新盤(pán)較多，不少房齡較老的樓盤(pán)業(yè)主都開(kāi)始出售老房，希望能夠置換“打新”。一些房齡超過(guò)20年的樓盤(pán)比如瑞虹新城一期，掛牌價(jià)已經(jīng)跌破了10萬(wàn)元/平米。不少業(yè)主就是通過(guò)置換掉這些老牌豪宅，用資金去購(gòu)買新豪宅。

但相比豪宅，剛需房想出手就沒(méi)那么容易了。微博上中介寫(xiě)道：上海的剛需房正在悄悄的降價(jià)，并且還很難賣。

幾百萬(wàn)的剛需賣不動(dòng)，幾千萬(wàn)甚至上億的豪宅越漲越搶著買賣，只能說(shuō)貧窮還是限制了打工人的想象力，豪宅早已脫離了住宅的屬性，變成了富豪、中產(chǎn)們擊鼓傳花的金融游戲。

參考資料：

《水泥開(kāi)始凝固》，包郵區(qū)

《當(dāng)一日夫妻沖垮了云錦東方》，清風(fēng)說(shuō)新房

《誰(shuí)在“拋售”上海豪宅？》，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

《上海太瘋狂！億萬(wàn)富翁排隊(duì)買房，打中穩(wěn)賺2000萬(wàn)！更有“抓人結(jié)婚”！》，中國(guó)基金報(bào)

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