五套房轉給倆兒子卻無人贍養(yǎng) 以房養(yǎng)老難題何解？

在老齡化呈加速趨勢的社會背景下，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式。老年人將名下房屋轉讓給子女或親屬，通過房產置換贍養(yǎng)，但因受贈人的個人意愿或客觀情況發(fā)生變化，一部分老年人陷入失去房子且無人贍養(yǎng)的窘境。新京報記者從北京市第三中級人民法院（以下簡稱“北京三中院”）獲悉，老年人通過轉讓房產托付養(yǎng)老的案件數量近年來呈現(xiàn)上漲趨勢。

8月9日上午，北京三中院召開涉房產轉讓托付養(yǎng)老類案件審理情況及典型案例新聞通報會，通報房產轉讓托付養(yǎng)老類案件特點、趨勢、案發(fā)原因及六起典型案例等，法官以案釋法厘清多種典型情況。

辦案法官介紹，此類案件中，老人因缺乏保留證據意識存在維權難的問題，此外，即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。

(資料圖片僅供參考)

子女獲贈房屋未盡贍養(yǎng)義務老人如何行使撤銷權？

北京三中院民二庭庭長馬立紅介紹，北京三中院近幾年涉及房產轉讓托付養(yǎng)老類案件，涉案的房產價值較高且多為老年人的唯一住房。一旦房屋的產權發(fā)生了轉移，且老人無人贍養(yǎng)，老人將會面臨老無所居、老無所養(yǎng)的境地。

發(fā)布會上，北京三中院通報了一起贈與合同成立后子女不履行贍養(yǎng)義務的典型案例。2018年李國華（化名）與兩個兒子簽訂《家庭房屋分配協(xié)議》，協(xié)議約定，拆遷所得五套安置房屋全部歸兩個兒子所有，李國華由兩個兒子共同贍養(yǎng)，應包含照顧老人生活起居、提供經濟幫助等在內的所有贍養(yǎng)義務。因兩個兒子均未盡贍養(yǎng)義務，李國華將兩個兒子訴至法院要求撤銷《家庭房屋分配協(xié)議》。

法院生效判決顯示，根據庭審查明的情況，李國華目前并未與兩個兒子共同居住生活，同時，李國華堅決表示兩個兒子從未對自己進行贍養(yǎng)，今后自己也不同意與二人共同生活。

北京三中院民二庭副庭長楊夏告訴新京報記者，當房屋所有權未移轉至子女名下時，根據《民法典》第658條的規(guī)定，賦予了贈與人在財產轉移之前的任意撤銷權，老人可以依據該條規(guī)定撤銷贈與行為；當房屋所有權已經移轉，如老人與受贈子女已經進行了產權移轉登記，根據《民法典》第663條的規(guī)定，受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行，贈與人可以撤銷贈與，老人可因子女未履行贍養(yǎng)義務而行使法定撤銷權。訴訟階段，涉案贈與房產未進行權利移轉登記，尚在李國華名下，李國華可依法行使任意撤銷權。

判決認為，考慮到李國華已經九十歲，贍養(yǎng)問題與其將來的生活質量息息相關，應尊重老人的個人意愿，該分配協(xié)議中關于贈與部分所涉及的贍養(yǎng)條件難以實現(xiàn)，判決撤銷該《家庭房屋分配協(xié)議》。

在司法實踐中，撤銷贈與類的案件存在更復雜的情況。楊夏介紹，有些案件中，老人已經把房產過戶給子女，子女不履行贍養(yǎng)義務，同時將房產出售給案外人，因為牽涉到案外人的利益，法院沒法硬判，大多數情況下會以調解方式，幫助老人從子女那里獲得一部分購房款。如果老人堅持追回房產，還需變更案由，以子女和案外人之間房屋買賣合同效力存在問題為由，重新起訴。

■ 法官說法

北京三中院黨組成員、副院長薛強介紹，因當事人之間多為親屬關系，各方往往還在共同生活，涉及房產轉讓托付養(yǎng)老類案件中雙方希望能夠達成調解協(xié)議的意愿較強。同時，此類型案件當事人對于其他各方的生活狀態(tài)及經濟狀態(tài)均有一定的預期，存在較好的調解基礎。老年人進行此類訴訟的目的通常為解決贍養(yǎng)問題，調解結案通常也更加利于緩和雙方矛盾，因此該類案件的調解比例也高于其他案件。

維權面臨舉證難、執(zhí)行難老年人應注重證據保護留存

大多數老年人還抱有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，在過戶房產時一味信任子女親屬，缺乏自我保護意識和法律知識，造成后續(xù)維權困難。北京三中院民二庭庭長馬立紅介紹，轉讓房產托付養(yǎng)老類案件多發(fā)生在家庭內部，老年人基于對子女或親戚的信任通常對托付養(yǎng)老進行口頭約定，并不簽訂書面協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，雙方往往就房屋約定及款項往來各執(zhí)一詞，老年人因缺乏證據意識，在訴訟中往往面臨舉證難的敗訴風險。

北京三中院民二庭副庭長林存義建議，老年人可以考慮在贈與協(xié)議中明確約定，履行贍養(yǎng)義務是贈與房產的先決條件；或是保留老人對房屋的居住權等，以防突發(fā)意外事件導致維權受阻。在經濟條件有限的情況下，可以去當地的司法機關申請法律援助，或向相關部門設立的老年法律援助中心、老年人權益維護崗、老年維權熱線等渠道尋求幫助。

“在涉及資金往來、交易時，老年人應注重證據保護留存，學習運用錄音、錄像等信息化手段保全證據。”林存義提醒。

即便法院判決老人勝訴，還要面臨案件執(zhí)行的難題。通報的另一起典型案件中，一對70多歲的老年夫妻在拆遷時出具證明表示將二人名下的舊房安置房面積全部轉化為兒子名下的新房安置面積。于是，拆遷后分得三套房屋全部歸入兒子于強（化名）名下。后于強去世，在他的遺囑中將自己名下的三套房產全留給了自己的兒子（老人的孫子）于東（化名），并未涉及父母的居住安置問題。因為于東不讓老人住進房子，兩位老人在兒子去世后失去容身之所，于是起訴至法院，要求確認三套房屋中屬于兩人的份額，供養(yǎng)老居住使用。

法院審理查明，兩位老人的退休金和各自社會保障加起來每年不足7萬元，且名下無房產。每月收入扣除吃飯、看病、開藥等費用后，無法支付房租，連基本的“老有所居”都難以保障。

2020年出臺的《民法典》新增設了居住權制度，主要是為了解決弱勢群體的居住問題，“本案就是民法典實施后，人民法院判決中設立居住權一個典型案例。”楊夏說。

■ 法官說法

楊夏稱，執(zhí)行難度較大的案件往往與居住權相關，尤其是涉及騰退房屋的。有些受贈人將房子出租，或者自住，就是不給老人騰房。這種情況下，考慮到老人的家庭關系和日后的贍養(yǎng)問題，法院一般不會選擇強制執(zhí)行，除了發(fā)出執(zhí)行通知書，法院一般會借助村委會或家庭其他親戚朋友的力量，一起給被執(zhí)行人做工作，以協(xié)商的方式解決老人的居住和贍養(yǎng)問題。

新京報記者 劉思維

關鍵詞：