認(rèn)房不認(rèn)貸！房地產(chǎn)重磅利好，對(duì)京滬影響最大

北京商報(bào)訊（記者劉四紅）房地產(chǎn)再度釋放重磅利好！7月27日，據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款"認(rèn)房不用認(rèn)貸"等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

此次會(huì)議提及房地產(chǎn)三項(xiàng)政策即"三把斧"，頗受市場(chǎng)關(guān)注，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這也意味著近期各地在首付、房貸和稅費(fèi)等方面會(huì)落實(shí)持續(xù)寬松的政策。

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正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次住建部提及刺激購(gòu)房市場(chǎng)的三項(xiàng)政策，涉及降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，涉及金融財(cái)稅等領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)落實(shí)中央政治局會(huì)議精神、調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類(lèi)領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。

就具體政策而言，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。

而對(duì)于換房減免稅費(fèi)的政策，主要還是應(yīng)理解為免個(gè)稅的政策。而落實(shí)"認(rèn)房不用認(rèn)貸"的政策表述，則有更大新意。從各地實(shí)際操作看，尤其以一線城市為例，在這個(gè)領(lǐng)域政策過(guò)緊，也導(dǎo)致二套房認(rèn)購(gòu)成本過(guò)高。這也意味著在此類(lèi)領(lǐng)域會(huì)有持續(xù)寬松的政策變化。

什么是"認(rèn)房又認(rèn)貸"？這主要針對(duì)的是在買(mǎi)房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。大家在買(mǎi)房時(shí)首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。"也就是說(shuō)如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。" 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，"認(rèn)房又認(rèn)貸"對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，目前北京的購(gòu)房政策為"認(rèn)房又認(rèn)貸"，即如名下有一套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄（還清與否無(wú)關(guān)），再次貸款購(gòu)買(mǎi)住宅即為二套。上海的政策也非常嚴(yán)格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行"認(rèn)房不認(rèn)貸"。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，"認(rèn)房不用認(rèn)貸"政策對(duì)于一線城市影響最大。以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在換房過(guò)程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為"認(rèn)房不用認(rèn)貸"，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也是類(lèi)似，若按過(guò)去政策，其首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是取消了該政策，改為"認(rèn)房不用認(rèn)貸"，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)京滬兩地的分析可以看出，認(rèn)房不認(rèn)貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。此次住建部政策對(duì)于各地房管局的指導(dǎo)性會(huì)非常強(qiáng)，預(yù)計(jì)8月上旬前各地都會(huì)不折不扣執(zhí)行此類(lèi)政策。相關(guān)房企、購(gòu)房者和營(yíng)銷(xiāo)中介等部門(mén)，7月底8月初要密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對(duì)于市場(chǎng)交易的提振影響是積極和明顯的。

"從全國(guó)看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級(jí)了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！"張大偉也指出，限購(gòu)從來(lái)不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的"七寸"。不松信貸，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開(kāi)端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問(wèn)題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣(mài)一買(mǎi)一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。

在座談會(huì)上，8家來(lái)自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人作了重點(diǎn)發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，分析了當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，表達(dá)了對(duì)相關(guān)政策落實(shí)情況的真切感受，就推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，要堅(jiān)持系統(tǒng)思維、協(xié)同發(fā)力，通過(guò)科技創(chuàng)新和制度創(chuàng)新解決發(fā)展中遇到的問(wèn)題。要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化科技賦能，提高住房品質(zhì)，為人民群眾建造好房子。希望建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

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