北京發(fā)布《住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》 買新房首設(shè)“業(yè)主查驗”流程

10月9日，新京報記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)獲悉，《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）正面向社會公開征求意見，至10月13日結(jié)束?！墩髑笠庖姼濉泛恼?、16條、7個附件，主要內(nèi)容為分戶驗收和業(yè)主查驗。

(資料圖片僅供參考)

記者留意到，此次《征求意見稿》除了明確要加強分戶驗收外，新房項目首次規(guī)定了業(yè)主查驗這一流程。這意味著，業(yè)主在交房前可以仔細查看自己購買的房子有沒有問題，發(fā)現(xiàn)問題后可及時和開發(fā)商溝通。

業(yè)內(nèi)人士表示，與過去相比，《征求意見稿》有很大的不同，帶有強制性要求。而在工程竣工驗收前組織業(yè)主查驗，能將問題前置并推動解決，有助于提高房屋交付質(zhì)量。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會稱，《征求意見稿》著力扭轉(zhuǎn)本市當前一些住宅工程參建方對質(zhì)量分戶驗收不嚴謹、不細致，導(dǎo)致驗收、交付之際，常見質(zhì)量缺陷、貨不對板多發(fā)的狀況，逐步構(gòu)建住宅工程開門搞建設(shè)、業(yè)主深度參與的共治模式，推動問題逐步化解，不斷提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

關(guān)注1

建設(shè)單位應(yīng)提前7日正式通知業(yè)主查驗新房

《征求意見稿》的一大亮點是引入業(yè)主查驗，這不同于交房前的驗房。

《征求意見稿》明確，住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和單位（子單位）工程竣工驗收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、施工合同等，對住宅及相關(guān)公共部位的實體質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

目前新房在收房的時候，業(yè)主們拿到鑰匙也要有驗房環(huán)節(jié)，合格簽字后才收房。那么《征求意見稿》里這個住宅工程業(yè)主查驗，也就是業(yè)主查驗有何不同？這里指的是建設(shè)單位在工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人），依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、購房合同等，對住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。

根據(jù)《征求意見稿》，建設(shè)單位應(yīng)及時、分批組織業(yè)主查驗，并提前7日正式通知業(yè)主，業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗，總?cè)藬?shù)不超過3人。

在查驗過程中，查驗組應(yīng)耐心細致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經(jīng)查驗雙方共同簽字確認，形成問題銷項臺賬。建設(shè)單位根據(jù)銷項臺賬，組織維保力量進行問題整改，對臺賬逐一銷項。

【解讀】

對于引入業(yè)主查驗，北京地產(chǎn)資深人士韓樂認為，這比在收房前的業(yè)主驗房更細致、要求更高，“以前，有的開發(fā)商會組織業(yè)主驗房，但并不是所有的項目都有這個環(huán)節(jié)，這是開發(fā)商自愿的。”

韓樂進一步表示，引入業(yè)主查驗，開發(fā)商對于交付工作會更加重視，房子未來的交付質(zhì)量會有明顯的提升。“還能倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售環(huán)節(jié)。此前，如果房子賣得好的話，有一些開發(fā)商會要求購房者簽訂‘霸王條款’，更多是對房企自身利益的保護，也可能對未來買房人產(chǎn)生潛在的危害。有了業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，開發(fā)商在設(shè)定‘霸王條款’時會比較謹慎，會考慮后面交付時產(chǎn)生的麻煩。”

“《征求意見稿》會使房企在銷售、精裝修、公共空間的配置標準等方面，可能考慮得更加周全，從而能防范后面出現(xiàn)的一些風險，對買房人來說，也是一種保障。”韓樂說。

關(guān)注2

強化分戶驗收 引入第三方機構(gòu)復(fù)核

《征求意見稿》對于分戶驗收進行了強化，公共部位、每戶住宅、每間房間都要進行驗收，并留存資料，還要引入第三方機構(gòu)抽樣復(fù)核。

根據(jù)《征求意見稿》，分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，第二階段安排在單位（子單位）工程竣工驗收前。

分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收成員等信息。分戶驗收資料由建設(shè)單位留存?zhèn)洳?，存檔期限自辦結(jié)工程竣工驗收備案之日起算，不低于2年。

在組織業(yè)主查驗前，建設(shè)單位將第二階段分戶驗收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機APP等信息化方式分發(fā)。

值得關(guān)注的是，《征求意見稿》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對分戶驗收數(shù)據(jù)進行比對復(fù)核。建設(shè)單位依據(jù)第三方機構(gòu)出具的分戶驗收檢測報告，組織參建各方對不合格點位進行整改，第一階段分戶驗收不合格點位，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收不合格點位，須在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收前整改到位。

此外，分戶驗收第三方復(fù)核比對、影像資料留存分發(fā)、重新組織分戶驗收實行提級管理、違規(guī)行為信用處理等剛性措施，督促住宅工程參建各方認真履行職責，重視分戶驗收，做實分戶驗收，及時整改分戶驗收核驗出的不合格點位。

【解讀】

從事房屋交付質(zhì)量檢查的第三方機構(gòu)北京灃浩達工程檢驗服務(wù)有限公司總經(jīng)理趙偉表示，目前，北京引入第三方機構(gòu)參與驗收的只有一小部分開發(fā)商，占比最多30%。在非強制之下，開發(fā)商自己驗收，存在“水分”。

“開發(fā)商、工程或者是監(jiān)理人員，他們天天看，會有視覺疲勞，業(yè)主認為的問題，在他們看來不是問題，但是第三方機構(gòu)不同，完全代表業(yè)主的視角，由于視角不同，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的類別與數(shù)量就不同。”趙偉說，通過第三方機構(gòu)的復(fù)核，才能把驗收落到實處，在萌芽階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

趙偉表示，分戶驗收環(huán)節(jié)引入第三方機構(gòu)抽樣復(fù)核，在業(yè)主查驗環(huán)節(jié)，業(yè)主也可以自行邀請第三方機構(gòu)共同驗房，監(jiān)督方越多，視角越多元，越能倒逼開發(fā)商提高施工質(zhì)量。

關(guān)注3

監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強業(yè)主查驗的監(jiān)督抽查

《征求意見稿》明確，監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)加強業(yè)主查驗工作的監(jiān)督抽查，對查驗活動中查實存在下列行為之一的，責令改正，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門依據(jù)記分標準，對責任單位進行信用記分處理。對業(yè)主查驗中查實的違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為，責令改正并依法依規(guī)作出處罰。比如，未達到查驗條件，倉促組織業(yè)主查驗，引發(fā)群訪群訴的；未按要求提前通知業(yè)主、查驗組不認真履行職責，激化矛盾的；臺賬不實、銷項弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。

當然，對業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標準、設(shè)計文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主（業(yè)主授權(quán)人）協(xié)商又不能達成一致的，可按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

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