碧桂園“二小姐”楊惠妍，迎來關(guān)鍵一戰(zhàn)

雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|肖灑編|深海

“謹(jǐn)懇請(qǐng)債權(quán)人給予時(shí)間。”來到了關(guān)乎生存的關(guān)鍵時(shí)刻，碧桂園向債權(quán)人求助。

(資料圖片僅供參考)

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)，公司也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)。

碧桂園承諾，公司將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，公司已聘請(qǐng)中金香港和華利安諾基（中國(guó)）擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，來做評(píng)估并制定解決方案。

著手化解債務(wù)的碧桂園，進(jìn)入2023年銷售明顯承壓，進(jìn)而導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流承壓。根據(jù)披露，今年1至9月公司銷售金額1549.9億元，同比下降43.9%。截至2023 年6月30日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約1011億元，受限制資金約294.5億元，短期借款約1087億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在銷售未明顯得到改善的形勢(shì)下，即使完成了境外債務(wù)展期，碧桂園想要專注于經(jīng)營(yíng)也面臨著資金持續(xù)緊張的挑戰(zhàn)。

最新公告中碧桂園也坦言，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢(shì)下，本集團(tuán)面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計(jì)本集團(tuán)的流動(dòng)性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

在市場(chǎng)人士看來，作為碧桂園掌舵人，楊惠妍迎來關(guān)鍵一戰(zhàn)。

計(jì)劃重組約93億美元境外債務(wù)

在融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組成功上岸后，碧桂園也希望能走這條路。

10月10日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，截至本公告日，本公司尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港幣的到期款項(xiàng)。

碧桂園表示，本公司也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，包括但不限于本公司發(fā)行的美元債券項(xiàng)下的償付義務(wù)。該等未付款項(xiàng)可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行或采取強(qiáng)制行動(dòng)。

同時(shí)公司承諾，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

“謹(jǐn)懇請(qǐng)債權(quán)人給予時(shí)間，”碧桂園表示，以供本公司客觀評(píng)估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務(wù)實(shí)可行的最佳解決方案。

為制定解決方案，碧桂園已聘請(qǐng)中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國(guó)）有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助評(píng)估本集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園目前存續(xù)的公開美元債共有15支，本金約93億美元，今年內(nèi)沒有美元債本金到期。

雖然年內(nèi)暫時(shí)沒有償還美元債的壓力，但此前的償債風(fēng)波，讓碧桂園不得不提前行動(dòng)。今年8月8日，市場(chǎng)消息稱，碧桂園截未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息，這兩筆美元債的年中付息日都是每年8月6日。

該消息導(dǎo)致碧桂園境內(nèi)債集體下跌，當(dāng)時(shí)公司回應(yīng)稱，美元債利息支付都有30天的寬限期，公司仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

隨后在9月5日，碧桂園完成上述兩筆合計(jì)2250萬美元的境外債票息支付。在寬限期的最后時(shí)刻完成支付，雖然碧桂園沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，但卻也從側(cè)面證實(shí)了公司性流動(dòng)存在壓力的事實(shí)。

另據(jù)樂居財(cái)經(jīng)，10月16日，碧桂園將面臨兩筆合共6680萬美元的境外美元債利息到期，支付寬限期為30日。

基于現(xiàn)實(shí)的局面，碧桂園已無退路，必須奮力一搏。需要注意的是，境外債務(wù)重組也非一蹴而就，龍光集團(tuán)曾計(jì)劃在今年2月中旬前完成對(duì)境外債務(wù)重組方案的調(diào)整，且公司計(jì)劃爭(zhēng)取在4月底前重組方案獲得債權(quán)人的同意通過。然而至今遲遲未見進(jìn)展，相似處境的還有中國(guó)奧園。

近兩年，房企流動(dòng)性危機(jī)頻出，債務(wù)重組被視為緩解燃眉之急、以時(shí)間換空間的重要手段。碧桂園此番重組前景如何，尚待進(jìn)一步觀察。

總負(fù)債規(guī)模約1.36萬億元

境外債務(wù)重組結(jié)果如何，值得期待。境內(nèi)債務(wù)方面，碧桂園已經(jīng)先行一步順利完成展期。

10月10日的公告顯示，截至本公告日，本集團(tuán)共9筆境內(nèi)公司債券本金共計(jì)約人民幣147億元的展期方案已獲得相關(guān)債券持有人的必要同意，為本集團(tuán)換來了集中精力恢復(fù)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間與空間。

公開資料顯示，自8月14日起，碧桂園地產(chǎn)旗下11只境內(nèi)債在上交所停牌。9月1日，碧桂園公告第一只私募債“16碧園05”的展期獲得債權(quán)人通過，另外8只陸續(xù)在9月中旬獲得通過。

具體來看，展期的9只境內(nèi)債券涉及金額約147.02億元，展期方案大體相同，每只債券延期三年，本金分期支付，前期支付比例較低，較大份額都是在第三年支付。

在展期之外，碧桂園也提供了增信措施，拿出福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化的等項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。

境內(nèi)債完成展期，無疑緩解了碧桂園的短期資金壓力，但目前來看還不到喘息的時(shí)候。

10月10日晚間，建滔集團(tuán)有限公司在港交所公告稱，碧桂園未能根據(jù)融資協(xié)議償還建滔集團(tuán)15.98億港元的款項(xiàng)，向碧桂園發(fā)出法定要求償債書。

今年8月30日，碧桂園宣布，擬向建滔集團(tuán)全資附屬公司永恒信貸有限公司配售約3.51億股，每股價(jià)格0.77元，據(jù)此以總代價(jià)2.7億元擬將抵銷根據(jù)融資協(xié)議欠永恒信貸的部分金額約3.19億元。

碧桂園董事認(rèn)為，債轉(zhuǎn)股可以盡量減少集團(tuán)的現(xiàn)金流出。實(shí)際上，短期內(nèi)現(xiàn)金流不足，也是碧桂園需要面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額2020-2022年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億元、129.04億元和586.88億元。

公告中碧桂園坦言，自2020年以來，本集團(tuán)融資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下，本集團(tuán)堅(jiān)持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務(wù)。然而，當(dāng)前本集團(tuán)銷售和融資面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，賬面可動(dòng)用資金仍然持續(xù)減少。

財(cái)報(bào)顯示，截至2023年上半年，碧桂園共有現(xiàn)金余額約1305.69億元，同比減少169.81億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1011.15億元，受限制現(xiàn)金約為294.54億元。

從整體債務(wù)規(guī)模方面來看，截至今年6月底，碧桂園的總資產(chǎn)約1.62萬億元，總負(fù)債約1.36萬億元，凈資產(chǎn)約0.26萬億元。

在1.36萬億總負(fù)債中，合同負(fù)債余額達(dá)6036億元，這類負(fù)債屬于預(yù)收樓款，無需現(xiàn)金償還，屆時(shí)房屋交付后可結(jié)轉(zhuǎn)為收入。另外同期公司總有息負(fù)債余額為2579.1億元，其中在12個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元。

綜合來看，雖然碧桂園的凈資產(chǎn)仍然充足，截至上半年末約為2544億元，但由于歷史上三四線城市土儲(chǔ)占比較高，公司的資產(chǎn)質(zhì)量算不上優(yōu)質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比高達(dá)60%。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，目前政策惠及面主要體現(xiàn)在一二線城市，而碧桂園的布局以三四線城市為主，獲得喘息機(jī)會(huì)后，如何重新回到“牌桌”上，才是碧桂園要解決的首要問題。

經(jīng)營(yíng)壓力猶存

“2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，雖然本公司對(duì)本輪調(diào)整周期有所預(yù)判，但本次市場(chǎng)下行的深度和持續(xù)度依舊超出了本公司預(yù)期?！卑肽陥?bào)中碧桂園管理層直言。

這些超出預(yù)期的判斷包括，公司未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力等。

從財(cái)報(bào)來看，公司不僅面臨著償債壓力，盈利也變得困難。今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約2263億元，同比上升39.4%，并錄得242.6億元毛虧損，歸母核心凈虧損為453.5億元。

公司解釋稱，為保交付、保運(yùn)營(yíng)而對(duì)部分資產(chǎn)做了一些量?jī)r(jià)平衡的安排，加之前期低毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算周期，以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，對(duì)期內(nèi)毛利及利潤(rùn)構(gòu)成了顯著壓力。

同時(shí)，由于地產(chǎn)銷售端量?jī)r(jià)的下滑，2023年1-9月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。

碧桂園表示，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢(shì)下，公司面臨資產(chǎn)處置出售的重大不確定性，預(yù)計(jì)本集團(tuán)的流動(dòng)性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，碧桂園也通過出售資產(chǎn)自救。8 月 25 日，碧桂園將其所持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目 26.67% 股權(quán)以 12.92 億元出售予以中海地產(chǎn)。

此外，碧桂園還采取了減緩拿地、優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)等方式來降本增效。據(jù)中國(guó)企業(yè)家雜志，今年上半年，超過1萬名員工離開碧桂園。

然而，房企的生存與大環(huán)境密切相關(guān)，在市場(chǎng)深度調(diào)整的大背景下，這些自救動(dòng)作的作用或有限。

在謝逸楓看來，即便境內(nèi)外債務(wù)重組成功，對(duì)于企業(yè)而言，也并非一勞永逸，只能緩解一段時(shí)間的“燃眉之急”。

碧桂園也深知困難的嚴(yán)峻性，稱公司雖已竭盡全力探索過包括資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財(cái)務(wù)承諾，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍難以在短期內(nèi)迅速補(bǔ)充足額的現(xiàn)金流以改善流動(dòng)性，導(dǎo)致本集團(tuán)的現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓。

顯然，強(qiáng)調(diào)“積極解決問題，堅(jiān)決不躺平”的碧桂園，想要趟過這場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)，還需更多努力和措施。

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