市中心的房子永不貶值？現(xiàn)實遠比你想象中更殘酷

你有沒有想過，你花了一輩子積蓄買的房子，未來可能會變成貧民窟？

現(xiàn)在國內很多人正走在一條危險的道路，那就是一窩蜂的去買市中心的老房子。

(資料圖片僅供參考)

因為在很多人的認知里，老小區(qū)位置好、配套齊全、附近有名校、周邊煙火氣足，不論是還是孩子上學還是生活養(yǎng)老，都很便利。

更重要的是，現(xiàn)在全國各地新房市場價格被嚴格管制，而二手房市場則相對自由，所以很多城市都出現(xiàn)了同區(qū)域二手房價格遠低于新房的情況。

比如說武漢：

新房均價在17000/平附近。

而二手房均價則只有15000/平，同樣一套房子總價低了接近10%。

再比如說長沙：新房均價在13000/平附近。

而二手房均價則只有10000/平，同一套房子總價直接少了20%。

很多人貪便宜，想趁著這個二手房市場下行的機遇期去市中心買房子，但他們沒有意識到，這可能會讓自己走上一條不歸路。

為什么這樣講？因為我們必須得考慮市中心老房子的最終結局。

對于新房而言，它的價值=土地+房屋。

可對于老房子來說，它的房屋價值幾乎可以忽略不計，大家買的主要是土地位置的價值，在學區(qū)、周圍有地鐵醫(yī)院、出門有商超，這幾乎就是它的全部價值。

所以我們在思考市中心老房子的歸宿時，只需要思考一個問題，那就是——這個地方的土地是不是一直會很值錢？

有人肯定會說，你這不廢話嘛，市中心的房子肯定值錢啊，畢竟教育醫(yī)療設施都在那里。

但事實真的如此嗎？

我對全國20多個城市進行了調查研究，最后發(fā)現(xiàn)了一個規(guī)律：并不是所有城市的市中心一直都是市中心，只有極少數(shù)城市的中心位置很穩(wěn)定。

我舉兩個案例：

一個是市中心很穩(wěn)定的案例，我們的首都北京。

大家都知道北京分為一環(huán)二環(huán)三環(huán)……八環(huán)，從故宮往外劃8個圈，房價依次降低，最里面的房子有的上百萬一平，有人為了買幾個平的學區(qū)房，就花了好幾百萬。

而8環(huán)附近的房子則價格偏低，一般都在1-2萬/平之間。

房價的階梯格局在北京非常清晰，因為全地球人都知道，北京的市中心是二環(huán)以內的那片區(qū)域，這種狀況幾十年沒有變化了，格局非常穩(wěn)定。

就算城市要發(fā)展外擴，那也是順著二環(huán)線一環(huán)一環(huán)的往外擴，按照這個基本邏輯去買房，就算是買了老房子，也不會出現(xiàn)很大的問題。

但不是所有城市都像北京這樣市中心穩(wěn)定不變的。

反面案例就是河南省的省會鄭州。

在短短30年的時間里，鄭州竟然發(fā)生了3次市中心遷移。

90年代初的時候，居住在鄭州二七區(qū)附近的居民認為自己住在市中心，他們非常得意。

可是過了十幾年時間，鄭州的市中心卻遷移到了金水區(qū)，很多人看到新的市中心出現(xiàn)，趕緊跑去買房。

結果到了2023年，如今鄭州的市中心卻又轉移到了鄭東新區(qū)，當年斥巨資買房的人，現(xiàn)在后悔不已！

還有更奇葩的案例，湖北省的省會武漢。

你如果去到武漢問當?shù)厝耍錆h的市中心在哪里，我估計問五個人估計會有五個不同的答案，有人會告訴你漢口才是武漢的市中心，也有人會告訴你光谷才是現(xiàn)在年輕人的聚集地。

他們說的其實都沒有問題，這就是很多城市的現(xiàn)實，并不是所有城市都有能力像北京那樣四面出擊同時發(fā)展，要做到這一點需要有強大的財政能力。

大多數(shù)城市只能選一個新區(qū)進行重點投資，逐步把教育醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)遷移過去。

隨著時間的推移，老城區(qū)基礎設施損壞，道路狹窄，沒有停車位，物業(yè)管理差，房屋質量出現(xiàn)問題，更重要的是，由于老城區(qū)房價很高，拆遷賠償也是基本不可能的，所以為了追求更好生活水平的人就會逐漸搬離那里。

這種人口轉移會加速老城區(qū)的衰敗，最后留在那里的人都是沒有能力搬走的人，曾經(jīng)的市中心也會逐漸淪為貧民窟。

這一點在中國的大城市可能還不是特別明顯，主要原因有兩點：

1. 中國是一個新興的工業(yè)化國家，城區(qū)大部分房子還沒有到使用年限。

2. 最近二十年是中國城市化進程的黃金時期，有大量的農村人口進入城市，大城市一直有人口流入，即便老城區(qū)有人員流出，很快就有新的人補上，所以大家感受不明顯。

但未來隨著中國城區(qū)房子的進一步老化，肯定會出現(xiàn)一批荒廢的老小區(qū)。

這種現(xiàn)象其實在一些小城市已經(jīng)出現(xiàn)，因為人口常年凈流出，再加上城市規(guī)劃方向轉移，導致20年前的市中心，如今已經(jīng)十分冷清。

所以我們在準備買房的時候，一定要問自己兩個問題：

1. 你確定你買的地方是真正的市中心？

2. 你們城市的規(guī)劃方向在哪里？

這兩個問題的答案，直接決定你買的老房子未來會不會變成貧民窟。

除了購買市中心的老房子要謹慎，我們在買房的時候還要注意不能選擇太高樓層的小區(qū)房。

因為高層住宅小區(qū)，物業(yè)費漲價十分困難，隨著通貨膨脹和物價貶值，同價位的物業(yè)費能請到的物業(yè)檔次會越來越低，隨著時間的推移，一旦住的時間超過了10-15年，整體居住環(huán)境就會極速惡化，有錢人會直接選擇換房子，沒錢換房的人就只能被迫捏著鼻子住下來，最終小區(qū)也就變成了大家調侃的“貧民窟”。

正是因為種種原因，所以現(xiàn)在很多城市有這樣的基本格局：土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠在市中心的老破舊。

大家在買房的時候一定要跟著城市發(fā)展的大方向，千萬不要逆勢而行，否則受損失的肯定只有自己。

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