環(huán)球視點(diǎn)！帶押過(guò)戶全面推行，暴露當(dāng)前樓市主線

如果說(shuō)前三十年的房?jī)r(jià)上漲解決的是有沒(méi)有的問(wèn)題，那么接下來(lái)的日子，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的核心已經(jīng)不在于有沒(méi)有，而是在于好不好。

(資料圖片)

冰川思想庫(kù)特約撰稿丨三娘在此

即便是不關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，最近應(yīng)該都已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)交易的專(zhuān)有名詞：帶押過(guò)戶。

3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”作出全面部署。

圖/網(wǎng)絡(luò)

按照官方解釋?zhuān)^帶押過(guò)戶是指依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

我們可以一句話總結(jié)這一樓市新政：即便你沒(méi)有能力還清現(xiàn)有的房貸，也不影響你置換下一套房產(chǎn)。

但說(shuō)實(shí)話，近年來(lái)在“房住不炒”的政策大背景下，房屋交易上出臺(tái)過(guò)很多細(xì)節(jié)上的修訂，比如首套房房貸利率下調(diào)、多地放開(kāi)購(gòu)房資格認(rèn)定等等，但市場(chǎng)的反饋顯然都多少有些寥寥。

而這一次帶押過(guò)戶之所以聲浪會(huì)更高一些，一部分原因在于，這是今年首個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的樓市新政；當(dāng)然或許還有一個(gè)原因：這一次，就連在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行最為嚴(yán)格的北京，也在《通知》發(fā)出即日就開(kāi)始啟動(dòng)帶押過(guò)戶。

而且，相比其他城市，北京“帶押過(guò)戶”有一些創(chuàng)新，比如政策明確兼容跨行貸款，買(mǎi)方可以選擇賣(mài)方貸款行，也可以在其他銀行申請(qǐng)貸款。

如今，當(dāng)各地剛剛經(jīng)歷了二三月的樓市小陽(yáng)春，加之新的政策催化，那個(gè)多年來(lái)的老問(wèn)題就又來(lái)了：當(dāng)下此刻，是不是又一個(gè)不容錯(cuò)過(guò)的置業(yè)保值好時(shí)機(jī)？

回過(guò)頭看，自1990年啟動(dòng)住房商品化制度改革以來(lái)，在中國(guó)商品房交易波瀾壯闊三十余年的歷史上，有很多的關(guān)鍵交易節(jié)點(diǎn)。一旦你在那些時(shí)機(jī)選擇買(mǎi)入房產(chǎn)，就意味著你能夠搭上城鎮(zhèn)化紅利的高速列車(chē)；如果你還有幸在限購(gòu)限貸政策之前購(gòu)買(mǎi)了北上廣的房產(chǎn)，那么更意味著幾代人的資產(chǎn)狀況可能得到了永久性地改變。

即便是你未能夠搭上一線城市的高速列車(chē)，在那些年里，就算是你毫無(wú)投資技巧和看盤(pán)眼光，只要是買(mǎi)入不動(dòng)產(chǎn)，幾乎就不會(huì)跑輸大盤(pán)。

但今天來(lái)看，這種就算是傻子都能發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，顯然已經(jīng)不屬于樓市了。

現(xiàn)在你只要離開(kāi)北上廣去往全國(guó)的任意一座縣城，你應(yīng)該都能看到起吊車(chē)和正在施工的工地。即便許多地方不愿意承認(rèn)，但由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐起來(lái)的地方樓市，是維系多年地方財(cái)政的真正資金源頭所在。

而不斷蓋樓的結(jié)果是，房子變得越來(lái)越多。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

就在今年2月，根據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。這也是第一次大家對(duì)于全國(guó)到底有多少房子有了一個(gè)比較直觀的數(shù)據(jù)認(rèn)知。

而按照去年任澤平團(tuán)隊(duì)的一篇流傳廣泛的關(guān)于中國(guó)存量房產(chǎn)的報(bào)告顯示，近40年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。

而對(duì)應(yīng)不斷增長(zhǎng)的房產(chǎn)數(shù)量的是，人口老齡化程度在不斷上升，人口增長(zhǎng)已經(jīng)趨于停滯。曾經(jīng)的供需杠桿，如今已經(jīng)倒置。

而且可以預(yù)見(jiàn)的是，這種倒置恐怕是不可逆的——哪怕是有許多的年輕人在“5萬(wàn)元買(mǎi)套房”的賽博神話驅(qū)動(dòng)下去往鶴崗，也無(wú)法再次托起這座工業(yè)老城的房產(chǎn)價(jià)格。而在中國(guó)的1300余座縣城中，還有更多未被看見(jiàn)的鶴崗。

對(duì)于這些地方的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，且不說(shuō)帶押過(guò)戶，就算是首套給補(bǔ)助，可能都并不具備太大的意義。

這些年來(lái)，你已經(jīng)不再能夠聽(tīng)到炒房致富的消息。相反，我聽(tīng)到更多的是被套牢的炒房客以及那些無(wú)法接續(xù)的資金鏈斷裂的聲音。

但盡管如此，我還是想說(shuō)，當(dāng)下對(duì)于以自住和保值需求為主的普通人來(lái)說(shuō)，這可能還是不多的相對(duì)適合出手的時(shí)刻，特別是對(duì)于那些已經(jīng)持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下可能更為重要。

如果說(shuō)前三十年的房?jī)r(jià)上漲解決的是有沒(méi)有的問(wèn)題，那么接下來(lái)的日子，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的核心已經(jīng)不在于有沒(méi)有，而是在于好不好——那些處于人口持續(xù)流入的核心地段、擁有核心學(xué)區(qū)或者醫(yī)療資源、且整體城市營(yíng)商環(huán)境還是比較尊重市場(chǎng)的地方，未來(lái)將會(huì)變得更加有價(jià)值。

而這些區(qū)域內(nèi)的那些具有品牌開(kāi)發(fā)商、物業(yè)背書(shū)的較新樓盤(pán)，也將會(huì)是未來(lái)樓市保值的首選商品。

其實(shí)看完這些要素也可以清晰發(fā)現(xiàn)，這些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)指向的都是同一類(lèi)二手房產(chǎn)：改善型。這也是帶押過(guò)戶政策指向的方向。從帶押過(guò)戶的流程就能夠看出，它不是解決有沒(méi)有、能否上車(chē)的問(wèn)題，而是解決好不好的問(wèn)題，幫助那些在置換更好房產(chǎn)的換房人，在一買(mǎi)一賣(mài)的過(guò)程中降低制度性的交易成本，減輕交易流程中的資金壓力。

而對(duì)應(yīng)的，從微觀上看，那些老破小、缺乏現(xiàn)代物業(yè)管理的房產(chǎn)顯然價(jià)值將會(huì)大打折扣；此外，區(qū)位較差或者所在地區(qū)營(yíng)商環(huán)境較為惡劣、企業(yè)信心不足的地方，未來(lái)也必然很難有持續(xù)性的發(fā)展。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

其實(shí)這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化發(fā)展路徑，其實(shí)在多個(gè)國(guó)家都已經(jīng)得到了清晰的印證。即便是在經(jīng)歷了樓市崩盤(pán)的日本，對(duì)于如今的大多數(shù)日本人來(lái)說(shuō)，東京核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然是難以企及的存在。

當(dāng)然，這并不是說(shuō)帶押過(guò)戶就會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的再一次瘋狂上漲——在基本盤(pán)已經(jīng)發(fā)生改變的當(dāng)下，不出現(xiàn)大跌已經(jīng)是萬(wàn)幸，此前我們?cè)?jīng)見(jiàn)到的大幅上漲大概率已經(jīng)不會(huì)出現(xiàn)了。而且更為殘酷的是，這一波改善型選手想要置換掉手中的老破小，必然意味著總要有這么一部分人來(lái)接盤(pán)。

在長(zhǎng)江商學(xué)院教授劉勁的一篇研究文章中，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫是局部性的，原因并非在于貨幣超發(fā)，而是源自土地的供需不平衡。而土地的供需不平衡來(lái)自?xún)蓚€(gè)因素：土地供給和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在地理位置上的不平衡，以及土地財(cái)政帶來(lái)的對(duì)工業(yè)用地的過(guò)度供給和對(duì)住宅用地的過(guò)少供給。

對(duì)于決策層來(lái)說(shuō)，尋求房地產(chǎn)泡沫軟著陸的方法固然重要；但在大分化時(shí)代，對(duì)于絕大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，能夠最大程度保證個(gè)人財(cái)富跑贏大盤(pán)、避免個(gè)人財(cái)務(wù)硬著陸的，也可能只是這一部分改善型的房產(chǎn)了。

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