房地產(chǎn)行業(yè)將加快分化 限制貸款過度進入房市

進入2021年，銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題莫過于近期有關部門出臺的房地產(chǎn)貸款管理和重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測、融資管理規(guī)則。這些“硬核”的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些變化?房地產(chǎn)行業(yè)走勢如何?

限制貸款過度進入房市

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，個人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過度進入房地產(chǎn)行業(yè)。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型行業(yè)。近20余年，房地產(chǎn)行業(yè)通過高杠桿、高負債、高周轉實現(xiàn)快速發(fā)展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。

銀保監(jiān)會主席郭樹清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出，堅決抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫。目前，我國房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，不少房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現(xiàn)金流承壓，再疊加到期的債務，企業(yè)運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，也是宏觀經(jīng)濟的潛在風險。

資金大規(guī)模、過多地進入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累，也擠占了對實體經(jīng)濟的投入份額。

實際上，此次貸款新規(guī)已經(jīng)不是近期首次對房地產(chǎn)領域進行金融調(diào)控。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。此次調(diào)控對重點房企進行融資監(jiān)管設定的“三道紅線”是：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規(guī)模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是雙向管控，既規(guī)范了資金使用方，也規(guī)范了資金供應方，有利于房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企高杠桿難以為繼

對于“三道紅線”，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，是對所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)，它預示著房地產(chǎn)金融紅利時代的結束。

恒大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除“踩線”危機。數(shù)據(jù)顯示，2020年，恒大實現(xiàn)合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%;實現(xiàn)銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業(yè)內(nèi)人士認為，恒大努力“出貨”、降低負債體現(xiàn)了行業(yè)面臨的共同境況，也是房地產(chǎn)行業(yè)努力降負債的“縮影”。

中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規(guī)的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房企形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為。同時，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長王韶認為，在房地產(chǎn)金融調(diào)控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化更加激劇，對企業(yè)的品牌建設、財務運作、產(chǎn)品把控等能力提出更高要求。

王韶說，“高杠桿、高負債”是對企業(yè)資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會“周轉”失靈。防范風險，改變增長方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負債、高周轉”運作模式將成為“絕唱”。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。

住房租賃將獲更多支持

住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，2021年將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

這表明，未來房地產(chǎn)長效機制將穩(wěn)妥實施并不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監(jiān)管政策將持續(xù)適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登臺。“房住不炒”仍需牢牢堅持，房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)運行值得期待。

2020年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發(fā)展重點。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來租賃住房發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力。屆時租金更平穩(wěn)，租住將成為另一種長期居住選擇。(亢 舒)