物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入全新轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)代 企業(yè)紛紛爭搶資本賽道

中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計(jì)將達(dá)238億平方米，僅物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)收入的市場(chǎng)規(guī)模，就將高達(dá)1萬億元。而多種經(jīng)營收入，更將高達(dá)1.8萬億元。

出門忘帶門禁、快遞沒人簽收、設(shè)施無人維修……人們?cè)谌粘Ｉ钪信龅降囊幌盗袉栴}，實(shí)際上映射了傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)的痛點(diǎn)。

1月10日，記者在重慶金科南山小區(qū)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主通過物業(yè)的云車管、云監(jiān)控、AI天天-人臉識(shí)別、大社區(qū)APP+大管家APP等智慧服務(wù)管理平臺(tái)，讓你遇到的那些物業(yè)問題都不是事。

新年伊始，物業(yè)行業(yè)喜獲政策“大禮包”。國家10部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，就提升物管服務(wù)水平、推動(dòng)生活服務(wù)業(yè)、強(qiáng)化監(jiān)督管理等6個(gè)方面做出明確指引。這標(biāo)志著，物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入全新的轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)代。

萬億元藍(lán)海漸成行業(yè)新風(fēng)口

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬億元級(jí)市場(chǎng)規(guī)模引發(fā)新的想象空間。

天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，我國共有近228萬家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。地域分布上，廣東省的物業(yè)相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多，超過36萬家，占全國總量的16%。山東省和江蘇省位居第二三位，均擁有超過19萬家物業(yè)相關(guān)企業(yè)。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。 東方證券分析測(cè)算，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。

據(jù)了解，目前的物業(yè)管理行業(yè)已撕開了物業(yè)四保、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)附屬等傳統(tǒng)標(biāo)簽，并且正進(jìn)行著眾多的變革：聯(lián)盟模式助力部分企業(yè)成長為航母型公司;資本風(fēng)口漸大，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接二連三上市;規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，物業(yè)管理進(jìn)行智能化，規(guī)模效益越見顯著。

而跳脫資本裹挾的思維，龍湖智慧服務(wù)走上了另外一條路。截至目前，龍湖智慧服務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國73座城市近1000個(gè)項(xiàng)目的云端管控，為240萬戶業(yè)主提供掌上服務(wù)，并走出社區(qū)，接管學(xué)校、醫(yī)院、購物中心、交通樞紐、甚至市政道路，向城市生活的每一個(gè)角落延伸。

兩年前，龍湖物業(yè)集團(tuán)就與重慶兩江新區(qū)共同出資組建新公司，接手悅來片區(qū)市政管理。這也是全國首家混合所有制的新型城市服務(wù)企業(yè)，管理著重慶國際博覽中心，這個(gè)投資數(shù)十億元的城市地標(biāo)建筑群以及周邊近20平方公里范圍內(nèi)環(huán)衛(wèi)、園林、道路等市政設(shè)施。

金科物業(yè)在母公司金科地產(chǎn)自有項(xiàng)目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機(jī)場(chǎng)以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前在200多個(gè)城市擁有物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)巡查大部分都在“云”上完成。僅2020年省下的差旅成本，就以千萬元計(jì)。金科物業(yè)董事長夏紹飛透露，得益于大數(shù)據(jù)智能化，去年增加約4000萬元凈利潤。

通過大數(shù)據(jù)智能化，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機(jī)。通過建設(shè)無人超市、智能充電配套設(shè)施等，打造“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出線上賣菜專區(qū)，將新鮮蔬菜配送到業(yè)主家里以及提供全科醫(yī)生24小時(shí)在線咨詢、專人配藥到戶服務(wù)。

企業(yè)紛紛爭搶資本賽道

物業(yè)常被看作是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)衍生板塊，不過在近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)上市成為熱潮。2020年，重慶兩家房地產(chǎn)企業(yè)金科股份、迪馬股份先后分拆旗下物業(yè)公司赴港上市。

從物業(yè)行業(yè)自身稟賦看，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，物業(yè)公司扼守流量人口，占據(jù)了開展多種業(yè)務(wù)的天然優(yōu)勢(shì)。地產(chǎn)開發(fā)受制于土地資源仍有盡頭，而服務(wù)卻無止境。對(duì)地產(chǎn)公司而言，物業(yè)分拆上市可為母公司造血，緩解資金壓力，也有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和提升企業(yè)價(jià)值。

“2020年11月17日，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司在香港交易所掛牌上市，從‘智慧服務(wù)’四個(gè)字也可窺見，在未來我們將把智慧服務(wù)作為企業(yè)戰(zhàn)略的核心重點(diǎn)，不斷通過科技的手段賦能到城市服務(wù)、賦能到居民生活的方方面面。”金科股份董事長蔣思海如是說。

近年來，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的出現(xiàn)，正倒逼著物業(yè)行業(yè)走上轉(zhuǎn)型之路，智慧物業(yè)、智慧社區(qū)等新興字眼應(yīng)運(yùn)而生，物業(yè)行業(yè)整體呈現(xiàn)智能化發(fā)展趨勢(shì)。

比金科物業(yè)更早在港交所上市的迪馬股份相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“物業(yè)管理已形成慧聯(lián)、慧眼、慧行三條產(chǎn)品線。未來，還將持續(xù)投入更多資金用于智慧社區(qū)平臺(tái)以及各個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。”

2020年12月9日，華潤萬象生活上市，當(dāng)天收盤就刷新了物業(yè)股的估值記錄：獲得110倍市盈率，位列物業(yè)股估值第一名。這個(gè)市盈率是它母公司華潤置地的15倍。至此，“巨無霸”華潤已經(jīng)收獲了13家上市公司，其中港股8家，內(nèi)股5家。

最近一個(gè)多月以來，十強(qiáng)房企陣營里，世茂、融創(chuàng)、恒大都把物業(yè)端上資本盛宴，華潤是第四家。老牌10強(qiáng)房企中，只剩萬科和龍湖沒“拆家”了。截至目前，共有34家內(nèi)地物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而出。僅2020年就有13家企業(yè)登陸港股，另有8家已交表，20余家企業(yè)在準(zhǔn)備進(jìn)程中。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至去年底，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)5636億港元，較年初增長1203%，A股上市企業(yè)總市值達(dá)353億元，較年初增長21%。港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率10.3倍。

政策紅利加持助力

當(dāng)然，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)存在的問題也長期飽受詬病，不容忽視。天眼查專業(yè)版風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)顯示，我國有超過28萬家物業(yè)相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生過法律訴訟，其中，案由涉及物業(yè)服務(wù)合同糾紛、買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛的案件數(shù)量占比超過60%。另外，有3.42%的物業(yè)相關(guān)企業(yè)曾遭到行政處罰，1.8萬家曾存在嚴(yán)重違法行為。2020年，物業(yè)相關(guān)企業(yè)被執(zhí)行人信息數(shù)量達(dá)24.1萬次。

一場(chǎng)疫情，不僅讓大家意識(shí)到物業(yè)服務(wù)的重要性，也讓資本市場(chǎng)重新發(fā)現(xiàn)了服務(wù)的價(jià)值，物業(yè)行業(yè)正在以嶄新面貌進(jìn)入新的發(fā)展階段。

國家“物業(yè)新政”發(fā)布當(dāng)天，相關(guān)物業(yè)股在資本市場(chǎng)全線飄紅。截至1月6日收盤，港股44家物業(yè)上市公司中42家股價(jià)呈現(xiàn)不同程度的上漲，僅兩家股價(jià)略微走跌。A股市場(chǎng)中，招商積余漲停，南都物業(yè)、新大正等物業(yè)相關(guān)股票上漲幅度也超過7%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級(jí)勢(shì)在必行，品牌優(yōu)勢(shì)明顯的規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

物業(yè)是美好生活的重要部分，隨著人們對(duì)美好生活的重視，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的規(guī)定和政策也愈發(fā)密集。去年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，住宅逐漸回歸居住屬性，品質(zhì)和服務(wù)成為業(yè)主關(guān)注的首要對(duì)象。還從國家層面，第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，第一次明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。

記者在采訪中了解到，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始布局非住宅物業(yè)領(lǐng)域。上市的新大正、寶龍商業(yè)非住宅物業(yè)收入占比最高，達(dá)到 30%以上。而500 強(qiáng)物業(yè)企業(yè)，在非住宅領(lǐng)域的辦公樓、商業(yè)、學(xué)校、工業(yè)、場(chǎng)館、醫(yī)院等業(yè)態(tài)均有布局。

中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗鮿t認(rèn)為，物業(yè)新規(guī)勢(shì)必將更加有效指導(dǎo)各地物業(yè)管理?xiàng)l例修訂，也將為修訂國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》做好鋪墊。

重慶市物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長何偉告訴記者，物業(yè)公司“好日子還在后頭”，上市步伐有望進(jìn)一步加快。從市場(chǎng)容量看，中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計(jì)將達(dá)238億平方米，僅物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)收入的市場(chǎng)規(guī)模，就將高達(dá)1萬億元。而多種經(jīng)營收入，更將高達(dá)1.8萬億元。

李國