“三道紅線”將嚴(yán)控房企債務(wù)融資 商辦市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢

8月18日，A股窄幅震蕩，四大股指最終全部收紅。上證指數(shù)收?qǐng)?bào)3451.09點(diǎn)，上漲0.36%;深證成指收?qǐng)?bào)13768.17點(diǎn)，上漲0.19%;科創(chuàng)50收漲1.08%;創(chuàng)業(yè)板指收漲0.17%;全天成交1.07萬億元。建材指數(shù)漲幅為1.23%，在全部行業(yè)中排名居中;建筑指數(shù)上漲0.1%，，房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.56%，排名靠后。

恒生指數(shù)震蕩收漲0.08%，報(bào)25367.38點(diǎn)。香港房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.09%。

A股熱門房企中，海航基礎(chǔ)(600515.SH)因?yàn)楹Ｄ献再Q(mào)區(qū)概念而漲停，合肥城建(002208，SZ)漲幅7.32%，深賽格漲幅6.89%。

H股方面，領(lǐng)漲者為北京城建(0925.HK)上漲12.37%。萬亞企業(yè)控股(8173.HK)上漲11.43%，彩生活(1778.HK)上漲10.7%。藍(lán)籌地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.11%，內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)下跌-0.14%，其中內(nèi)房龍頭股跌多漲少，華潤(rùn)置地(1109.HK)上漲0.72%，而跌幅較大的為旭輝控股集團(tuán)(0884.HK)下跌-3.26%。

傳監(jiān)管部門將出新規(guī)嚴(yán)控債務(wù)增長(zhǎng) 設(shè)“三道紅線”

針對(duì)近日市場(chǎng)出現(xiàn)關(guān)于嚴(yán)控房企負(fù)債率的消息，即監(jiān)管部門或?qū)⒊雠_(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”嚴(yán)控企業(yè)債務(wù)融資情況。對(duì)此，易居研究院今日發(fā)文表示，此舉將是監(jiān)管部門首次明確房企舉債的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)期這一新規(guī)將收緊“踩線”企業(yè)融資途徑，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

據(jù)了解，此次政策的特色為根據(jù)企業(yè)負(fù)債情況設(shè)置對(duì)應(yīng)管理模式，具體設(shè)定3條紅線：紅線1是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2是凈負(fù)債率大于100%;紅線3 是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

易居研究院指出，從政策基調(diào)看，此次政策主要還是今年“730會(huì)議”的延續(xù)，即提出“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量，嚴(yán)控增量，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”，其中主要方向還是控制銀行信貸。

實(shí)際上，由于疫情今年整體流動(dòng)性較為寬松，為房地產(chǎn)企業(yè)融資打造了一個(gè)較為寬泛的環(huán)境。然而今年中期以來，有關(guān)部門多次表態(tài)要嚴(yán)格控制地產(chǎn)融資和信貸規(guī)模，從7月初銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)稱部分資金違規(guī)流入房市、股市推高資產(chǎn)泡沫，要強(qiáng)化監(jiān)管;到“730會(huì)議”表態(tài)要對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施審慎管理，再到上周銀行間交易商協(xié)會(huì)表示債券募集資金僅能用于償還舊債，一系列政策對(duì)房企的資金監(jiān)管越來越嚴(yán)格。

“以往收緊房企融資的相關(guān)政策，由于判定標(biāo)準(zhǔn)模糊化，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制存在一定難度;而一旦“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)得以落實(shí)，對(duì)企業(yè)違規(guī)的判定標(biāo)準(zhǔn)將得以明確，也使得未來相關(guān)融資規(guī)則模糊的問題能夠被徹底解決。”易居研究院表示。

同時(shí)，此次政策不僅控制信用債，對(duì)信托、資管產(chǎn)品和海外融資等渠道，也進(jìn)行全方位的監(jiān)管，預(yù)計(jì)將有效預(yù)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)。

一旦“三道紅線”監(jiān)管規(guī)則得以確立，未來一部分房企將面臨融資困難。“尤其那些連續(xù)觸碰三道融資紅線的企業(yè)，在新規(guī)確立后將難以繼續(xù)融資。這類房企的現(xiàn)金流，將會(huì)非常緊張。”易居研究院指出。

商辦市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢 新開工與竣工面積降幅有所擴(kuò)大

中指研究院最新發(fā)布的報(bào)告指出，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回暖勢(shì)頭良好，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“V型”反彈跡象明顯。但從辦公樓市場(chǎng)上半年的數(shù)據(jù)分析來看，其整體受到疫情影響仍然較大，全國(guó)辦公樓新開工、竣工、銷售面積同比下降，且新開工、竣工面積降幅較1~5月擴(kuò)大，僅有銷售面積降幅收窄。

數(shù)據(jù)顯示，2020年1~6月，全國(guó)辦公樓新開工面積為2853萬㎡，同比下降12.6%，降幅較1~5月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn);竣工面積為1029萬㎡，同比下降14.2%，降幅較1~5月擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn);銷售面積為1290萬㎡，同比下降26.5%，降幅較1~5月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，辦公樓開發(fā)投資額同比降幅擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比降幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)

這意味著，在疫情沖擊之下，商業(yè)辦公市場(chǎng)的需求在房地產(chǎn)所有細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)恢復(fù)得最慢，而且未來受到部分行業(yè)景氣度恢復(fù)有限以及在線辦公模式的挑戰(zhàn)，商辦領(lǐng)域的復(fù)蘇仍有待時(shí)日。