10多家內(nèi)地房企擬赴港IPO 港股房企IPO延期已成大概率事件

內(nèi)地房企從未如此密集赴港上市，即使失敗，也要重整旗鼓二次“遞表”。這種現(xiàn)象并不多見。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，今年2月份新冠肺炎疫情以來，已有鵬潤控股、金輝控股、綠城管理、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產(chǎn)、實地地產(chǎn)、大唐集團(tuán)、祥生控股等11家內(nèi)地房企申請在港上市。此外，總部位于成都的合能地產(chǎn)、安徽龍頭房企文一地產(chǎn)、廣東的方直集團(tuán)也都在近期陸續(xù)傳出要赴港IPO的消息。僅5月份以來，就有5家房企集中透露出赴港上市的信息。

“持續(xù)將近兩年的行業(yè)融資收緊、新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個多月的銷售回款、被打亂的境內(nèi)外融資節(jié)奏，到期債務(wù)壓頂……每一道檻對布局單一且還沒上市的中小房企來說，都很難邁過，外部環(huán)境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的‘救命渠道’。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，當(dāng)前行業(yè)集中度越來越高，小規(guī)模公司在市場上話語權(quán)很低，對抗不確定風(fēng)險能力較弱，區(qū)域性房企集中申請IPO，一方面是尋求資金輸血的求生路徑，另一方面是借此開啟全國化布局謀發(fā)展。

資金鏈緊張負(fù)債率走高

據(jù)《證券日報》記者觀察，土地儲備集中于單一區(qū)域、負(fù)債率過高、融資成本走高，是上述擬上市房企的共同特征。但歸根結(jié)底，獲取低成本的資金解除高負(fù)債率帶來的隱患和發(fā)展難題是主要訴求。

5月31日，大唐地產(chǎn)再次向港交所遞交了招股書，數(shù)據(jù)顯示，其負(fù)債規(guī)模過大，2017年凈負(fù)債比率曾高達(dá)1087.9%，在經(jīng)歷了兩年的降杠桿后，該數(shù)值降為119.2%，但仍高于行業(yè)平均水平。

5月20日提交IPO申請的實地地產(chǎn)，2017年-2019年負(fù)債總額分別為353.55億元、431.18億元、465.06億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為3909%、533%、225%。2019年百強(qiáng)上市房企的平均凈資產(chǎn)負(fù)債率為101.8%，實地地產(chǎn)是平均水平的兩倍還多。

4月9日提交上市申請的領(lǐng)地控股，據(jù)招股書顯示，2017年-2019年其有息負(fù)債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為60%、110%和140%。負(fù)債率一路水漲船高至遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平之外，融資利率也一路走高，2017年-2019年加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。從在港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股融資利率水平來看，幾乎都控制在7%以內(nèi)，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至控制在5%左右，可見差距之大。

“受疫情影響，今年房企資金鏈很緊張，負(fù)債率都在走高。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，從上述遞表企業(yè)來看，多是區(qū)域性龍頭房企，隨著老項目逐漸消化，新的土地儲備獲取需要更高成本付出，資金壓力就更大，在此基礎(chǔ)上若想成為全國性房企，謀得規(guī)模上位，上市是必要渠道。

“房企上市的主要目的是為了獲取更多的資本利益，補(bǔ)充資金。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示。

赴港上市或遭延期

盡管對資金的渴求非常急迫，但擺在面前的事實是，“敲鐘”并沒有那么容易，港股房企IPO延期已成大概率事件。

回溯過去，2018年12家房企相繼赴港IPO，最終在當(dāng)年成功上市僅5家;2019年13家房企遞交上市申請，最終成功上市6家。2020年至今，遞交上市申請企業(yè)超過10家，但目前僅有2019年“遞表”的匯景控股在今年完成上市。

“按照常規(guī)進(jìn)程，這一輪問詢應(yīng)該早就到了，但可能由于疫情原因，目前還沒有進(jìn)入下一個階段，我們在等待中盡量做好各種準(zhǔn)備，爭取壓縮時間。”一位接近擬上市房企人士向《證券日報》記者透露，這一波赴港上市房企進(jìn)程普遍較慢，最終成功與否也沒有把握。

匯生國際融資總裁黃立沖在接受《證券日報》記者采訪時表示，在排隊上市期間，房企債務(wù)壓力會空前巨大，為了減緩債務(wù)壓力，這些中小房企將會進(jìn)行境內(nèi)外等多種成本較高渠道的借債，最終結(jié)果就是債務(wù)規(guī)模更高。

“負(fù)債率若太高，資本市場接納度自然會降低，若拖到產(chǎn)生債務(wù)違約行為，是否能順利上市就不好說了。”一位不愿具名人士向《證券日報》記者如是表示。

潘浩稱，疫情影響了房企赴港上市節(jié)奏，今年二次“遞表”，甚至三次“遞表”的情況會增多。對房企而言，延緩上市節(jié)奏，將打亂房企在上市后的一系列融資計劃和金融市場的操作節(jié)奏，為很多寄希望于上市之路的房企增加了諸多不確定因素。

“上市不是終點，也不是可以解決房企問題的唯一通路。”潘浩向《證券日報》記者表示，接下來房企行業(yè)格局必然走向高集中度的發(fā)展模式，中小型房企的發(fā)展空間越來越有限。房企還應(yīng)注重發(fā)展本身，在把握市場機(jī)遇，多元化以及輕重資產(chǎn)資源配置上要有硬實力。記者 王麗新