合生創(chuàng)展步入二代接班時代：停滯十年能否打破“慢周轉(zhuǎn)”模式快起來?

1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，朱孟依從1月10日起辭任董事會主席及其他職務(wù)，由其女接任，這意味著合生創(chuàng)展終于步入“二代接班”時代。

合生創(chuàng)展作為一家老牌地產(chǎn)企業(yè)，曾被稱作“地產(chǎn)航母”，但是其特有的“慢周轉(zhuǎn)”模式也使其銷售規(guī)模常年處于增長“停滯”狀態(tài)，2014年甚至下滑到50億左右，土儲規(guī)模則從2013年開始不斷下滑。

近兩年合生創(chuàng)展似乎有“快”起來的跡象，加快了拿地節(jié)奏，2019年銷售額突破了200億元。未來，在朱桔榕的帶領(lǐng)下，合生創(chuàng)展會改變發(fā)展模式嗎?

“二代接班” 朱桔榕接任合生創(chuàng)展董事會主席

1月13日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，朱孟依從1月10日起辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕接任董事會主席一職。

辭任原因為“考慮到經(jīng)過多年發(fā)展，公司的管理系統(tǒng)已經(jīng)成熟且集團的表現(xiàn)趨于穩(wěn)定，朱先生對本集團未來的健康發(fā)展充滿信心，并認為現(xiàn)在是其退出董事會的適當時機。”

除了辭去董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)外，朱孟依還一并辭去提名委員會的主席及成員職務(wù)，及購股權(quán)委員會成員職務(wù)。朱孟依離任后，會以戰(zhàn)略規(guī)劃顧問的身份給予支持和意見。

不過從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，朱孟依仍為公司實際控制人。截至2019年上半年，朱孟依持有合生創(chuàng)展55.22%股份，兒子朱一航持有17.76%股份，朱桔榕持有0.09%的股份。

根據(jù)公開資料，朱孟依生于1959年，80年代中期從家鄉(xiāng)的一家建筑隊起步，1992年在香港與人合辦了合生創(chuàng)展集團，之后進入房地產(chǎn)市場，1998年公司成功在香港上市。

朱桔榕畢業(yè)于中國人民大學金融學專業(yè)，2006年加入合生創(chuàng)展集團，2009年-2011年任總裁助理，2011年11月?lián)螆?zhí)行董事，2012年3月?lián)纬?wù)副總裁，并從2013年7月11日起任公司的副主席。公告稱“朱桔榕在公司投資及運營管理方面擁有豐富經(jīng)驗”。2012年3月，朱桔榕擔任常務(wù)副總裁，外界普遍認為是在為接班鋪路。

慢周轉(zhuǎn)的合生創(chuàng)展會快起來嗎?

合生創(chuàng)展是行業(yè)內(nèi)以“慢周轉(zhuǎn)”出名的一家老牌地產(chǎn)公司。從近兩年銷售數(shù)據(jù)來看，沉寂多年的“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展終于有了復(fù)蘇跡象。

2019年地產(chǎn)行業(yè)增速大幅放緩，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年TOP100房企全年累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，而2017年與2018年分別為40.5%和35.1%。

而合生創(chuàng)展2019年合約銷售額為212.58億元，創(chuàng)出新高，比2018年的149.75億元增長42%。此前的2018年公司合約銷售額增長率達到62.3%。

從2013年到2017年，合生創(chuàng)展基本處在停滯狀態(tài)，合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。2018年才重回百億規(guī)模。

事實上，從2014年起，合生創(chuàng)展在拿地上就開始變得“謹慎”， 每年新增的土儲面積從2011年起逐漸下滑，2014年起年報中不再單獨披露。而其總土儲面積，從2013年起就不斷下滑。

根據(jù)公開資料，早在2010年前，合生創(chuàng)展就囤積了大量土地，2009年其總土儲面積為3020萬平方米，位列當年房企土儲排行榜TOP10。即使到2018年底，憑借近3000萬平方米的土儲規(guī)模，合生創(chuàng)展依然排到了第27名。

手握大量土儲，銷售規(guī)模常年在100億左右浮動，足見合生創(chuàng)展周轉(zhuǎn)速度之慢。截至2019年中報，合生創(chuàng)展存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.047次，而香港內(nèi)房股存貨周轉(zhuǎn)率中位數(shù)為0.11次，A股地產(chǎn)企業(yè)中位數(shù)為0.098，合生創(chuàng)展不到中位數(shù)的一半。

而早在2010年前后合生創(chuàng)展就面臨銷售不佳的問題，2010年定的銷售目標為196億元，由于上半年銷售額與目標差距過大，將全年目標下調(diào)至150億元。在銷售不佳的同時，公司那幾年還在大舉拿地，2011年、2012年新增土儲均超過100萬平方米，直到2014年才開始放緩節(jié)奏。

2017年公司銷售額大幅增長的同時，拿地節(jié)奏也開始加快，當年 9月份重啟公開市場拿地。2018年起重新披露新增土儲面積，當面新增了62.73萬平方米土儲。進入2019年，拿地更加頻繁，在廣州、江門、北京等地獲得多宗土地，除了公開市場拿地，還獲得三個舊改項目。截至上半年，公司總土儲規(guī)模相比2018年底，增長了18萬平方米，結(jié)束了2013年以來的連續(xù)下降局面。

銷售額的增長，一定程度上改善了公司的現(xiàn)金流狀況。截至2019年中報，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從2018年底的65.34億元，增長到170.42億元，其他財務(wù)指標也有所改善，凈負債率下降了10個百分點至60%，現(xiàn)金短債比提升至1.4，長短債比也繼續(xù)提升至3.34。

但是不容忽視的是，公司過去在“慢周轉(zhuǎn)”下，積累了不少超長開發(fā)周期與銷售周期的項目，根據(jù)此前媒體的報道，公司有多個項目建設(shè)多年仍未竣工，比如位于花都的合生TIT國際產(chǎn)業(yè)園自2013年招商以來僅建設(shè)了4棟產(chǎn)業(yè)用房，至今仍在建設(shè)階段。甚至有項目開盤10年仍未售完。

合生創(chuàng)展二代接班后，能否在短期內(nèi)改變發(fā)展模式，加快去化速度仍有待觀察。