掉隊多年的合生創(chuàng)展：錯過黃金十年 難以重續(xù)的昔日輝煌

日前，年已61歲的朱孟依正式卸任，女兒朱桔榕順利接班，合生創(chuàng)展集團(tuán)這家“隱貴”房企進(jìn)入“二代”時代。

合生創(chuàng)展已在行業(yè)掉隊多年，外界最關(guān)注的是，朱桔榕能否帶領(lǐng)企業(yè)走得更遠(yuǎn)。

錯過黃金十年

日前，合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)公告，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲任董事會主席。

朱桔榕接棒的企業(yè)，早已不同于往日。

公司曾位居“華南五虎”之首，1998年登陸港交所，在2004年即拿下百億銷售規(guī)模，破內(nèi)地房企銷售記錄。當(dāng)時，中國恒大、萬科、碧桂園等都難望其項背。

但是，輝煌稍縱即逝。2008年，公司走上命運的分水嶺：朱孟依受某經(jīng)濟(jì)案牽連“消失”9個月，企業(yè)遭遇銀行停貸等。

渡過這場劫波后，企業(yè)逐漸在房地產(chǎn)市場沉寂，2014年，公司徹底跌出“華南五虎”序列，百強(qiáng)榜單中也再無合生創(chuàng)展集團(tuán)。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司掉隊原因很多，在樓市黃金十年里未能抓住機(jī)會、高管層動蕩以及多囤地、慢周轉(zhuǎn)的決策等，最終拖了公司的后腿。

高管動蕩最讓外界關(guān)注，雖說朱孟依善于挖掘高端人才，卻沒能用好這些人才。

2003年至2018年，朱孟依先后將盛高置地前董事總經(jīng)理謝世東、工行深圳分行前行長武捷思、中海地產(chǎn)老將陳長纓，以及內(nèi)部高管薛虎聘任為公司行政總裁，還在2018年請來建行廣東分行前副行長席榮貴擔(dān)任執(zhí)行董事兼行政總裁。

如今，除席榮貴之外，上述高端人才全部離開，行政總裁崗位一度空缺6年。

同時，公司業(yè)績波動頻繁，數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，公司合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，同比增速分別為-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。

高管層動蕩或不致命，但是一直執(zhí)行的“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營策略，讓公司在樓市黃金十年里錯失不少機(jī)會。

另外的華南“四虎”在房市攻城略地，2013年，碧桂園、中國恒大跨進(jìn)千億陣營，富力地產(chǎn)、雅居樂也同時在2018年突破這一門檻。

雖然朱孟依退居幕后，其仍為公司實控人，截至2019年6月，朱孟依持有公司股權(quán)比例55.22%，長子朱一航持有17.76%，朱桔榕僅持股0.09%。

重回輝煌太難

長達(dá)十年的沉寂之后，到2018年合生創(chuàng)展集團(tuán)才重回增長的軌道。當(dāng)年實現(xiàn)銷售額149.75億元，同比增速62.3%;2019年實現(xiàn)212.58億元，同比增速42.0%。

特別是在2019年，國內(nèi)諸多房企在投資方面一度放緩速度，合生創(chuàng)展集團(tuán)則一改往日低調(diào)、保守的風(fēng)格，頻繁出現(xiàn)在土地公開市場和并購等領(lǐng)域。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先后在廣西陽朔、廣州海珠、廣東江門以及杭州江干區(qū)、東莞麻涌等地，實施拿地、并購與舊改。甚至在當(dāng)年底，公司遠(yuǎn)赴美國收購一宗物業(yè)。

截至2019年上半年末，公司土地儲備建筑面積2940萬平方米，其中，在大灣區(qū)土儲建筑面積1461萬平方米，土地貨值近2300億元。

沉寂多年后，公司突然發(fā)力，這是要追趕對手嗎?

不過，公司銷售規(guī)模距離回歸頭部房企還有很大距離。

按照克爾瑞的數(shù)據(jù)，2019年，千億銷售規(guī)模的房企已有36家，百強(qiáng)房企門檻200億元。以2019年銷售規(guī)模來看，公司剛?cè)雵購?qiáng)。

朱孟依曾對外透露，公司2019年銷售目標(biāo)為400億元，且每年保持30-50%的增速，在2020年沖擊800億銷售規(guī)模。顯然，2019年的業(yè)績并未達(dá)到朱孟依的預(yù)期。

另外，隨著行業(yè)整體增速放緩，市場整體去化率不及預(yù)期，房企的目標(biāo)完成率已呈逐年降低趨勢。

公司以舊改起家，舊改業(yè)務(wù)不僅復(fù)雜程度高，而且開發(fā)周期長、對業(yè)績釋放緩慢。

2018年報顯示，公司在廣州多個項目開發(fā)周期超過10年，這些項目在當(dāng)年底仍處于待開發(fā)狀態(tài)。在廣州，公司還有一個7年沒有動工的合生科貿(mào)園和已招商6年的TIT國際產(chǎn)業(yè)園，公司對這些項目均投下重金和人力。

盤活舊改項目、做大規(guī)模，對公司來說顯然不太現(xiàn)實。

盡管大灣區(qū)的舊改業(yè)務(wù)有政策“關(guān)照”，但該業(yè)務(wù)會影響企業(yè)周轉(zhuǎn)，就目前的公司資金狀況來看，繼續(xù)扎進(jìn)舊改業(yè)務(wù)，難在短期內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)金流。

在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，公司稱，企業(yè)風(fēng)格一向穩(wěn)健、整體開發(fā)戰(zhàn)略不會有大調(diào)整，不會追求片面高周轉(zhuǎn)。