首創(chuàng)置業(yè)劣后引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)面臨償債高峰 底價將青劍湖項目股權(quán)轉(zhuǎn)至體外

下半年來，首創(chuàng)置業(yè)在資金層面動作頻頻，7月份3.85億元公開掛牌出售北京陽光苑商業(yè)投資有限公司35%的股權(quán)，近期又以10.66億元出售清湖項目標(biāo)的公司的94%股權(quán)。

首創(chuàng)置業(yè)憑借著近年來較大的拿地力度，截止2019上半年末總權(quán)益土儲面積超過900萬平方米，較2017/2018年逆勢持續(xù)提升，公司凈負(fù)債率也處在160%附近的高水平。當(dāng)前，首創(chuàng)置業(yè)多次出售項目公司股權(quán)、配股、發(fā)債、引進(jìn)農(nóng)銀投資，在一定程度上緩解了高杠桿的和即將到來的償債高峰的財務(wù)壓力。

劣后引進(jìn)投資機(jī)構(gòu) 底價將項目股權(quán)轉(zhuǎn)至體外

2019年12月27日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司全資子公司首金新創(chuàng)將持有的標(biāo)的公司首金元創(chuàng)(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“首金元創(chuàng)”)94%的股權(quán)以10.66億元的價格轉(zhuǎn)讓給首金盈創(chuàng)首信叁號分級私募股權(quán)投資基金，自己保留6%的股權(quán)。

首元創(chuàng)持有項目公司蘇州泓昶置業(yè)有限公司擁有51%股權(quán)，總估價(凈資產(chǎn))11.34億元，而蘇州泓昶置業(yè)有限公司持有蘇州市工業(yè)園區(qū)北部青劍湖地塊，用作住宅開發(fā)，總規(guī)劃建筑面積約為16.16萬平方米，項目正在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

值得注意的是，此次首創(chuàng)置業(yè)以凈資產(chǎn)底價引進(jìn)的股權(quán)的受讓方首金盈創(chuàng)首信叁號分級私募股權(quán)投資基金，該私募基金為契約型基金，由首創(chuàng)置業(yè)與獨立第三方共同作為該基金的劣后方而成立?；鹆雍蟪鲑Y占比為33.36%，由首創(chuàng)置業(yè)與第三方北京德鴻睿富分別出資40%、60%成立的坤毅(天津)事業(yè)發(fā)展有限公司劣后。

第三方北京德鴻睿富成立時間為2019年4月，目前對外投資有10項，其持股方中鐵融信(天津)投資管理有限公司為在中國證券基金業(yè)協(xié)會備案的私募基金管理人?？梢?，首創(chuàng)置業(yè)是在與一家私募基金一起做劣后的情況下再成立一支私募基金來接盤青劍湖項目。此后由于只持有坤毅天津40%股權(quán)，因此接盤方和項目公司均可不再并入上市公司體系內(nèi)，成功地將青劍湖項目移至體外。

地產(chǎn)公司通過引進(jìn)私募股權(quán)基金進(jìn)行“明股實債”的融資屢見不鮮，但這極大地降低了地產(chǎn)公司的債務(wù)透明度。首創(chuàng)置業(yè)凈負(fù)債率處在160%附近的高水平或是此次交易的背后原因。交易后，首創(chuàng)置業(yè)不僅收獲了10.66億元的回款，還將項目移除了體外從而達(dá)到了降低杠桿率的目的。

面臨償債高峰 首創(chuàng)置業(yè)下半年頻融資要資金

下半年來，首創(chuàng)置業(yè)在資金層面動作頻頻：

7月，3.85億元公開掛牌出售北京陽光苑商業(yè)投資有限公司35%的股權(quán);

8月，在北金所非公開掛牌債權(quán)融資計劃，擬募資不超過80億元;

10月，以30.25億元的的價格出售天城永元項目50%股權(quán)給Bantex，全面退出該項目;

10月，擬將發(fā)行30億美元中期票據(jù)及永續(xù)證券計劃(計劃額度從10億美元提至30億美元)，于2019年10月31日起計的十二個月期間內(nèi)上市;

12月，6.86億元掛牌出售首創(chuàng)青旅置業(yè)項目51%股權(quán)，綠城接盤;

12月，公告計劃以每10股供5股，發(fā)行15.139億股，籌集約25.46億元人民幣，用于償還債務(wù)，供股股價較公告當(dāng)日收市價2.77元折讓32.49%;

12月，擬在境內(nèi)發(fā)債60億元，全部用于償付公司債務(wù)本息;

12月，引進(jìn)農(nóng)銀金融10億資金，為石景山區(qū)西黃村棚戶區(qū)改造項目籌資;

12月，通過兩層私募股權(quán)基金，10.66億元出售清湖項目標(biāo)的公司的94%股權(quán)。

下半年首創(chuàng)置業(yè)通過出售項目股權(quán)和擬發(fā)行股權(quán)、債券總資金規(guī)模達(dá)到約640億元的規(guī)模。這其中的主要原因之一是首創(chuàng)置業(yè)的償債高峰即將到來。

根據(jù)公司半年報數(shù)據(jù)顯示，賬面資金為373.87億元，盡管足夠覆蓋251.07億元一年內(nèi)到期的債務(wù)，但公司高達(dá)772.64億元總債務(wù)中的271億元的應(yīng)付債券即將迎來償付高峰。2019年下半年，包括國內(nèi)債券、美元債在內(nèi)到期規(guī)模達(dá)到約52.5億元，2020年達(dá)到約116億元。

存貨周轉(zhuǎn)率低迷 拿地力度減小欲降杠桿

拿地金額方面，公司在2016-2018年不斷加大資金用于獲取優(yōu)質(zhì)項目，拿地資金在2017年同比增幅高達(dá)103%，2018年拿地金額409億元，同比增長11%，再創(chuàng)新高。首創(chuàng)置業(yè)憑借著近年來較大的拿地力度，截止2019上半年末總權(quán)益土儲面積超過900萬平方米，較2017/2018年逆勢持續(xù)提升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益總貨值達(dá)到2270億元，而今年前11個月的權(quán)益銷售額為440.3億元。權(quán)益總貨值已達(dá)到5年的銷售規(guī)模，2019年也減小了拿地力度，拿地投入171億元，同比明顯減少。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，過多的土地儲備或許是“幸福的煩惱”，以往囤地待漲價的時代或已過去，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價成為了因城施策的根本目標(biāo)。而房企需要在被巨額財務(wù)費用綁架之前，加快周轉(zhuǎn)回款降低風(fēng)險。首創(chuàng)置業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率近十年的存貨周轉(zhuǎn)率整體處在下行趨勢中，2018年為0.17，較2017年下降0.3，2019年上半年只僅有0.06。

囤積的土地儲備也拉升了首創(chuàng)置業(yè)的杠桿率，公司凈負(fù)債率持續(xù)上升，2018年底達(dá)到約170%的高位，今年轉(zhuǎn)向保守，凈負(fù)債率也處在160%附近的高水平。下半年首創(chuàng)置業(yè)接連出售項目有助于公司降低杠桿率。

整體看，首創(chuàng)置業(yè)在已有較大規(guī)模土儲的情況下，2019年的戰(zhàn)略不如以往激進(jìn)，一方面減少拿地的占用的資金，另一方面通過出售資產(chǎn)、發(fā)行證券融資要資金，從而應(yīng)對即將到來的償債高峰和降低整體的杠桿率。