南京高價(jià)地博弈限價(jià)政策 兩大地王項(xiàng)目緊急開(kāi)盤(pán)疑似被約談

曾經(jīng)因?yàn)橄迌r(jià)遲遲不愿入市的南京地王項(xiàng)目，終究是沒(méi)能熬過(guò)政策，并于近期陸續(xù)入市。

《投資壹線(xiàn)》了解到，“捂盤(pán)”多年的葛洲壩中國(guó)府及河西金茂府均于12月25日拿到銷(xiāo)售許可證，預(yù)計(jì)在12月29號(hào)開(kāi)盤(pán)。

據(jù)知情人士稱(chēng)，葛洲壩中國(guó)府此次緊急開(kāi)盤(pán)系相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制性行為。“這次是緊急加推的，房管局緊急通知的”，該知情人士透露。

此外，《投資壹線(xiàn)》了解到，與葛洲壩中國(guó)府如出一轍，河西金茂府也于25號(hào)晚緊急開(kāi)盤(pán)。據(jù)多名置業(yè)顧問(wèn)表示，原先該樓盤(pán)售樓處連置業(yè)顧問(wèn)都沒(méi)有，昨晚緊急從其他項(xiàng)目調(diào)了置業(yè)顧問(wèn)過(guò)來(lái)。不過(guò)，對(duì)于是否與葛洲壩中國(guó)府一樣被強(qiáng)制性開(kāi)盤(pán)，河西金茂府置業(yè)顧問(wèn)表示不清楚。

兩大地王項(xiàng)目緊急開(kāi)盤(pán)

近期，有消息稱(chēng)，南京葛洲壩中國(guó)府將領(lǐng)銷(xiāo)許，預(yù)計(jì)12月29號(hào)開(kāi)盤(pán)。《投資壹線(xiàn)》向該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)求證該消息屬實(shí)。

據(jù)上述置業(yè)顧問(wèn)透露，目前葛洲壩中國(guó)府已于12月25日拿到銷(xiāo)許，共推出57套房源，戶(hù)型面積為230平和290平，價(jià)格為6.4萬(wàn)/平方米，需420萬(wàn)驗(yàn)資，12月26日至27日為報(bào)名時(shí)間。

公開(kāi)資料顯示，葛洲壩中國(guó)府系2016年5月由中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以32.8億所獲得的地塊，成交樓面價(jià)為45213元/平方米，為彼時(shí)南京最貴地王。迄今為止，這一紀(jì)錄仍未被打破。

《投資壹線(xiàn)》了解到，此前葛洲壩中國(guó)府一度傳出7-8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，而由于南京河西限價(jià)4.5萬(wàn)該項(xiàng)目遲遲未能開(kāi)盤(pán)。因此該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，此次葛洲壩中國(guó)府開(kāi)盤(pán)屬于虧本入市。不過(guò)，一位資深房地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，虧本倒談不上，只是賺的不多而已。“微利”，該分析師這樣說(shuō)道。

此前一直不愿入市，近期為何緊急開(kāi)盤(pán)?《投資壹線(xiàn)》了解到，此次開(kāi)盤(pán)很大可能是相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制性行為。一位置業(yè)顧問(wèn)透露，這次是房管局緊急通知的，緊急加推的，被約談的。此外，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)表示，此次只開(kāi)1棟樓。

無(wú)獨(dú)有偶，幾乎與葛洲壩中國(guó)府同步，河西金茂府(平良上府)也拿到了銷(xiāo)許，將于12月29日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5.2萬(wàn)元/平，首開(kāi)8號(hào)樓，戶(hù)型約145平方米，共54套房源。

一個(gè)需要注意的細(xì)節(jié)是，據(jù)該樓盤(pán)多名置業(yè)顧問(wèn)表示，此前河西金茂府售樓處連置業(yè)顧問(wèn)都沒(méi)有，目前該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)均是連日緊急從別的項(xiàng)目調(diào)過(guò)來(lái)的。不過(guò)，對(duì)于是否與葛洲壩中國(guó)府一樣系被強(qiáng)制開(kāi)盤(pán)，上述置業(yè)顧問(wèn)均表示不太清楚。

根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，河西金茂府前身為河南南G12、G13地塊，于2016年5月13日被中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司聯(lián)合中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，分別以總價(jià)34億和35億拿下，成交樓面價(jià)位37027元㎡、36890元/㎡。彼時(shí)剛拿下該地塊的時(shí)候，市場(chǎng)預(yù)期該項(xiàng)目?jī)r(jià)格6-7萬(wàn)。

從目前來(lái)看，盡管上述兩個(gè)地王項(xiàng)目均沒(méi)有達(dá)到價(jià)格預(yù)期，但是確實(shí)是河西首批突破限價(jià)的樓盤(pán)。根據(jù)公開(kāi)消息，目前河西中限價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，河西南限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，而葛洲壩中國(guó)府隸屬河西中，河西金茂府則位于河西南。

高價(jià)地項(xiàng)目花樣“博弈”

被約談的背后，是以葛洲壩中國(guó)府為典型的區(qū)域地王或高價(jià)地和南京限價(jià)之間的博弈，而博弈的方法要么是放慢施工，亦或者是盡可能地延緩入市。

譬如與葛洲壩中國(guó)府齊名的地王項(xiàng)目海玥萬(wàn)物。公開(kāi)資料顯示，海玥萬(wàn)物為上海建工集團(tuán)于2016年1月以64.8億元競(jìng)得的河西中部G68地塊，樓面價(jià)為4.25萬(wàn)元/平方米，是僅次于葛洲壩中國(guó)府的地王項(xiàng)目，也是南京市場(chǎng)單價(jià)第二高的地王項(xiàng)目。

不過(guò)，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，該項(xiàng)目2017年開(kāi)始建設(shè)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了兩年多，直至2019年9月仍未進(jìn)入結(jié)構(gòu)封頂。海玥萬(wàn)物圍墻外的施工銘牌則顯示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)要到2021年才能竣工。也就是說(shuō)，拿地三年半，G68地塊仍在建設(shè)中，最短還要再施工一年。

此外，同樣是位于河西的應(yīng)天府項(xiàng)目(越城天地中心)相比之下情況更甚。2019年年初，也就是在招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(01979.SZ，下稱(chēng)“招商蛇口”)拿下該地塊2年后，《投資壹線(xiàn)》曾實(shí)地走訪(fǎng)過(guò)該項(xiàng)目，彼時(shí)該地塊仍是一片荒地，一眼望去盡是雜草叢生和黃土。

需要提及的是，該地塊由招商蛇口、碧桂園控股有限公司(2007.HK，碧桂園)、置地控股有限公司合作開(kāi)發(fā)，三家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合組建南京盛香園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，總投資約160億元。房天下信息顯示，目前應(yīng)天府項(xiàng)目?jī)H售樓處公開(kāi)，未有具體銷(xiāo)售信息。

除了類(lèi)似海玥萬(wàn)物及應(yīng)天府拖延開(kāi)發(fā)工期之外，還有不少高價(jià)地項(xiàng)目已經(jīng)具備銷(xiāo)售的條件，但卻遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，譬如棲霞魯能公館。《投資壹線(xiàn)》從貝殼找房網(wǎng)了解到，該樓盤(pán)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，不過(guò)截止12月26日仍未有開(kāi)盤(pán)消息，價(jià)格也顯示待定。

根據(jù)此前報(bào)道，2016年9月魯能集團(tuán)有限公司以16.6億元的價(jià)格競(jìng)得堯化門(mén)G52地塊，樓板價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，一度成為該區(qū)域地價(jià)最高的項(xiàng)目。

此外，據(jù)河西金茂府置業(yè)顧問(wèn)透露，河西金茂府也基本上是現(xiàn)房銷(xiāo)售，但目前只開(kāi)盤(pán)1棟樓。“此次是房管局緊急通知的”“后面肯定還是要漲價(jià)的呀”，針對(duì)為何只推出1棟樓的疑問(wèn)，該樓盤(pán)多名置業(yè)顧問(wèn)向《投資壹線(xiàn)》表示。

不過(guò)，需要提及的是，此次葛洲壩中國(guó)府和河西金茂府以突破紅線(xiàn)的價(jià)格拿到銷(xiāo)許，從一定層面上來(lái)講，或許會(huì)讓其他高價(jià)地項(xiàng)目以此作為標(biāo)桿。龍?zhí)一▓@著一位銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為，其它正在銷(xiāo)售或即將上市的項(xiàng)目，會(huì)以葛洲壩中國(guó)府作為坐標(biāo)進(jìn)行定價(jià)并制定相應(yīng)銷(xiāo)售策略。