閩系房企大唐地產(chǎn)的上市資本局 高杠桿下依賴母公司“輸血”

趕上“年底末班車”的閩系房企大唐集團(tuán)控股有限公司(下稱“大唐地產(chǎn)”)，在公眾的眼中仍顯得有幾分神秘。

11月29日，大唐地產(chǎn)向港交所遞交招股書。與此同時(shí)，大唐地產(chǎn)與其母公司福信集團(tuán)有限公司(下稱“福信集團(tuán)”)的官方網(wǎng)站仍處于暫停與待更新?tīng)顟B(tài)。

招股書顯示，大唐地產(chǎn)近幾年在業(yè)績(jī)極速上升的同時(shí)，通過(guò)大量借款為經(jīng)營(yíng)提供資金。2016年、2017年、2018年和2019年上半年的借款總額分別54.52億元、91.44億元、84.60億元以及75.98億元，償還現(xiàn)有計(jì)息銀行借款成為大唐地產(chǎn)上市的主要原因之一。

記者就業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)原因、借款是否主要依賴母公司提供等問(wèn)題向大唐地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出采訪要求，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

毛利率上升權(quán)益銷售比例下滑

隨著內(nèi)地融資渠道持續(xù)收緊，中小房企生存空間不斷縮小，赴港上市成為“自救”手段，一邊是多家內(nèi)房股仍排隊(duì)等候上市，另一邊是香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的認(rèn)購(gòu)態(tài)度“冷淡”，港股市場(chǎng)呈現(xiàn)出邊破發(fā)邊排隊(duì)上市的“奇景”。

大唐地產(chǎn)招股書顯示，公司于開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，總部位于福建廈門，所有資產(chǎn)均位于中國(guó)，按綜合實(shí)力計(jì)算，在中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單中位列第74位。

大唐地產(chǎn)在境內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的實(shí)體為廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“廈門大唐”)。目前廈門大唐控制了超過(guò)10家項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司，主要項(xiàng)目分布在廣西、漳州和天津。招股書顯示，截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)擁有69個(gè)由附屬公司以及合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

由于總部位于廈門，大唐地產(chǎn)前期主要在福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隨后逐步擴(kuò)張到北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)，持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備占比分別為19.7%、35.3%、16.7%以及5.3%。

可以看出，大唐地產(chǎn)的項(xiàng)目主要集中在福建、廣西的二三線城市區(qū)域。招股書亦指出，公司相對(duì)業(yè)務(wù)覆蓋廣闊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，面臨著更高的項(xiàng)目集中風(fēng)險(xiǎn)。

資料顯示，大唐地產(chǎn)在2016年、2017年、2018年和2019年上半年的營(yíng)業(yè)收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元;同期，經(jīng)營(yíng)毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。

大唐地產(chǎn)方面解釋，2016年至2017年毛利率上升，主要是由于交付物業(yè)增加以及利潤(rùn)較低的建筑服務(wù)項(xiàng)目比重下降所致;2018年、2019年上半年毛利率增加，主要由于交付平均售價(jià)相對(duì)較高的物業(yè)所致。

盡管毛利率總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但不可忽視的是，大唐地產(chǎn)的權(quán)益銷售額卻在不斷下滑。

大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2018年公開(kāi)表示，未來(lái)三年將沖擊500億元銷售目標(biāo)。到了今年，目標(biāo)再次升級(jí)為“三年沖千億，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。至于整體的規(guī)模增長(zhǎng)，目標(biāo)則是三年內(nèi)每年50%左右的復(fù)合增長(zhǎng)率。

克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，大唐地產(chǎn)銷售過(guò)百億，開(kāi)發(fā)規(guī)模位居全國(guó)行業(yè)排行第105名。

大唐地產(chǎn)的規(guī)模在2018年迅速攀升，以308億元的銷售額位居77名，權(quán)益銷售金額為289.5億元，權(quán)益銷售比例為93.99%;而到了今年1～11月，大唐地產(chǎn)的銷售金額為298.3億元，權(quán)益銷售金額為162.5億元，權(quán)益銷售比例僅為54.47%。

在地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的情況下，以今年前11月的業(yè)績(jī)來(lái)看，大唐地產(chǎn)的千億目標(biāo)并不容易實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，“內(nèi)地各種融資渠道不斷收緊，融資環(huán)境惡化的情況下，區(qū)域性房企為了開(kāi)辟新的融資通道以綢繆生存與發(fā)展，只好紛紛赴港上市。區(qū)域型房企因?yàn)槠毡橐?guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，需要積極調(diào)整項(xiàng)目布局，優(yōu)化人員儲(chǔ)備和組織結(jié)構(gòu)以聚集支持跨區(qū)域發(fā)展的各種資源。”

高杠桿下依賴母公司“輸血”

大唐地產(chǎn)與中國(guó)民生銀行發(fā)起人之一的福信集團(tuán)有著密切關(guān)系。

穿透股權(quán)可以發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)的最終控股股東為福信集團(tuán)實(shí)際控制人黃。招股書顯示，黃通過(guò)福信香港、DynastyCayman(開(kāi)曼群島)、DynastyCook(庫(kù)克群島)以及福嘉等境外注冊(cè)公司，總共持有大唐地產(chǎn)77.79%股權(quán)。

除黃以外，福信集團(tuán)現(xiàn)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理吳迪持有大唐地產(chǎn)21.21%股權(quán)，而大唐地產(chǎn)董事及高級(jí)管理層僅持有1%股權(quán)。

追溯歷史可知，2010年4月，黃控制的福信香港先是收購(gòu)了廈門大唐70%的股權(quán)，并保留后者的品牌和LOGO至今。2019年10月，福信香港又以7760萬(wàn)元進(jìn)一步收購(gòu)了剩余30%股權(quán)。

2011年1月起，黃便將業(yè)務(wù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及管理委托予吳迪，自身則追求其他目標(biāo)，專注于非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。自此大唐地產(chǎn)成為福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)品牌，依靠福信集團(tuán)的金融支持，大唐地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張得以全面提速。

公開(kāi)資料顯示，福信集團(tuán)以金融為引擎，以房地產(chǎn)為主業(yè)，是中國(guó)民生銀行發(fā)起人之一，也是該行的大股東。此前，福信集團(tuán)利用民生銀行股權(quán)，進(jìn)行了一系列的資產(chǎn)運(yùn)作及資本經(jīng)營(yíng)，先后入股交通銀行、閩發(fā)證券、漢口銀行、永安保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。

截至2018年末，福信集團(tuán)持有民生銀行1.59%股權(quán)。民生銀行的公告披露，福信集團(tuán)2018年末總資產(chǎn)129億元，負(fù)債85億元，當(dāng)年?duì)I收34億元，凈利潤(rùn)0.97億元。

天眼查顯示，吳迪是福信集團(tuán)提名至民生銀行的非執(zhí)行董事，自2012年6月起，吳迪擔(dān)任董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)及關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)委員，并為民生銀行借給大唐地產(chǎn)的貸款提供個(gè)人擔(dān)保。

大唐地產(chǎn)正通過(guò)大量借款為經(jīng)營(yíng)提供資金，截止到2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的借款總額分別約為54.52億元、91.44億元、84.60億元以及75.98億元，凈負(fù)債比率分別約為1085.3%、1087.9%、408.8%以及185.6%。

可以看出，母公司福信集團(tuán)成為大唐地產(chǎn)的重要資金來(lái)源。招股書顯示，大唐地產(chǎn)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)和負(fù)債率驟降的2017年和2018年，民生銀行提供給福信集團(tuán)及其附屬公司的貸款分別為15.06億元和23.67億元，部分資金流向了大唐地產(chǎn)。

截至2019年9月30日，民生銀行共貸款給大唐地產(chǎn)及其附屬公司共27.86億元，年利率介于7.20%～8.80%之間。由于民生銀行、大唐地產(chǎn)與吳迪之間的關(guān)系，二者之間的借貸款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

大唐地產(chǎn)方面表示，此次赴港上市所募集資金，一部分將用于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需求，主要包括天津、長(zhǎng)沙兩地的4個(gè)項(xiàng)目的建筑成本;另一部分將用于償還兩筆高利率銀行貸款，包括年利率9.0%于2020年6月到期的貸款，以及年利率8.5025%與于2021年8月到期的貸款;最后一部分則用于營(yíng)運(yùn)資金。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖告訴本報(bào)記者，“民營(yíng)房企在缺乏銀行資金支持下應(yīng)謹(jǐn)慎擴(kuò)張，在融資困難時(shí)期要降負(fù)債降杠桿，將凈資產(chǎn)負(fù)債比率控制到70%以下比較適合，以加速現(xiàn)金流回籠為準(zhǔn)繩。”