土拍市場年末沖刺迎來周期性“供地潮” 40城狂攬高達2095億

臨近年末，土地市場再次迎來周期性“供地潮”。

中指研究院12月23日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，12月第三周(2019年12月16―22日)，中指研究院重點監(jiān)測的40個主要城市共計推出1336萬平方米土地。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)較12月第二周(12月9―15日)有所減少，縮量了21.5%。但也仍超出第一周(12月2―8日)24.7%。

從月度數(shù)據(jù)來看，12月40城土地供應(yīng)加碼更顯而易見。數(shù)據(jù)顯示，12月前三周40個主要城市周均土地供應(yīng)面積為1369.3萬平方米，較11月的周均值850萬平方米增長了61.1%。另外，11月四周及12月前三周，土地出讓收入領(lǐng)先的城市包括蘇州、北京、深圳、武漢、南京、上海、杭州。

伴隨著土地供應(yīng)加碼，各地土地出讓收入也增收明顯—中指研究院指出，12月前三周40個主要城市土地出讓收入已達2095億元，超過11月全月的2068億元。

“為了完成年初的土地供應(yīng)計劃，很多地方到了年底都會集中供地，這是歷年來土地市場的常規(guī)現(xiàn)象。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向時代周報記者表示。

在今年減稅降費、經(jīng)濟壓力帶來的地方財政收入壓力下，各地到年底加大土地供應(yīng)規(guī)模，或許也有增收的考慮。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉補充了另一種看法，“那些供地量比較大的城市，可能還是有一些財政增收的需求的” 。

年底土地供應(yīng)加碼

年底歷來是各地完成土地供應(yīng)計劃的集中階段。

不過，今年受地市小陽春影響，土地供應(yīng)高峰期出現(xiàn)在五六月份，此后，月度土地供應(yīng)面積持續(xù)環(huán)比下降。隨著年底的到來，各地土地供應(yīng)再度加碼，300城土地供應(yīng)開始環(huán)比正增長。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月全國300城土地供應(yīng)面積為10480萬平方米，環(huán)比9月減少了6%。但這一數(shù)據(jù)在11月快速回正—11月300城土地供應(yīng)面積達11400萬平方米，環(huán)比增長8%。

土地供應(yīng)計劃未完成是最明顯的原因。

以北京為例，根據(jù)北京市今年7月發(fā)布的《北京市2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2019年度北京建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為3760公頃(3760萬平方米)，其中國有住宅用地950公頃(950萬平方米)，包括：商品住宅用地600公頃(600萬平方米)，保障性安居工程用地350公頃(350萬平方米)。

但截至11月底，北京市主城四區(qū)均未達到供地下限。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其中海淀區(qū)供地下限完成率僅為23%。受此影響，北京增加土地供應(yīng)需求明顯—北京市規(guī)劃和自然資源委員會數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，北京12月已成交經(jīng)營性用地7宗，為2018年12月全月量。

在今年減稅降費、經(jīng)濟壓力下，為地方增收或許也是地方土地供應(yīng)增量的原因之一。

12月17日，財政部發(fā)布2019年11月財政收支情況。數(shù)據(jù)顯示，減稅降費帶來的財政收入壓力已經(jīng)短暫穩(wěn)住，1―11月全國一般公共預(yù)算收入同比增速穩(wěn)在了3.8%。但地方壓力仍在—數(shù)據(jù)顯示，1―11月，地方一般公共預(yù)算本級收入92851億元，同比增長3%，增速較1―10月減少0.3個百分點。

在地方一般公共預(yù)算本級收入另一側(cè)，地方政府性基金預(yù)算本級收入開始增長，其中土地出讓收入增長明顯。數(shù)據(jù)顯示，1―11月累計，地方土地出讓收入同比增長8.1%。按照2018年1―11月地方土地出讓收入53362億元計，2019年1―11月，地方土地出讓收入為57737.7億元。

“從我們實際了解到的情況來看，現(xiàn)階段各地加大土地供應(yīng)也有為財政增收的需求。”張宏偉表示，“觀察一下近期加大土地供應(yīng)量的城市，多多少少還是有一些財政壓力的。”

以蘇州為例，根據(jù)蘇州市財政局公開的資料，2019年1―11月，全市完成一般公共預(yù)算收入達2054.2億元，同比增長5.8%。而這一數(shù)據(jù)，在2018年1―11月為同比增長12.8%。從縱向來看，這也是蘇州自1―9月以來，連續(xù)第三個月全市一般公共預(yù)算收入同比增速下滑。

長三角繼續(xù)領(lǐng)銜

從年頭到年尾，長三角始終站在今年地市的焦點位置。

根據(jù)中指研究院40個主要城市土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，最新一周(12月16―22日)，杭州以165億元土地出讓金領(lǐng)銜40個主要城市。其中杭州富川73號地塊還以67億元的總價成為當周40城住宅用地成交總價榜首。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向時代周報記者解釋，長三角區(qū)域受近幾年長三角核心城市上海房地產(chǎn)市場管控較嚴，房企及樓市需求外溢影響，長三角區(qū)域熱點城市，比如杭州、南京等城市地市表現(xiàn)都比較好。

“但杭州由于本身經(jīng)濟較為活躍，開發(fā)力度較大，以及人口即將破千萬的需求支撐影響，故最為引人關(guān)注。”盧文曦進一步指出。

時代周報記者注意到，長三角這一輪地市熱度，從今年三四月“小陽春”便已經(jīng)開始。中指研究院今年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國300城土地供需小幅上漲，土地出讓金也同比增長51.53%。其中長三角表現(xiàn)尤為突出，5月全國主要地級市土地出讓金前十榜單中，長三角七城入圍，包括杭州、常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波。其中杭州5月土地出讓金266億元，位列全國第一，并以文暉單元宅地68.14億元總價，占據(jù)單幅地塊總價第一位置。

到了年底，這一情形仍在延續(xù)。

中指研究院40個主要城市土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月和12月周度土地出讓金領(lǐng)銜城市中，長三角蘇州、南京、杭州三城入圍。12月4日，南京百億級土拍出現(xiàn)，合計出讓4宗地塊，收金101.6億元。其中鐵北G86宅地以45輪報價、16.24%溢價率、31.5億元總價成交;南部新城G88商住混合地塊經(jīng)過了30輪報價，以12.95%溢價率、25.3億元總價成交。

“我們要看全局，不能看某一個地塊。事實上，杭州也只有局部的一些地方，或者某一個特別的地塊比較熱，受關(guān)注度比較高。整體而言，市場還是比較清淡的。”盧文曦提醒道。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，杭州市區(qū)共成交17宗土地，總建筑面積110.8萬平方米，總成交金額112.9億元，較上月下降約5.7%，在溢價率方面，僅有一宗臨平新城永樂街以北、汀蘭街以東商業(yè)地塊溢價率較高，達46.7%，另外還有西興單元BJ1302-R/B-02商住地塊和臨安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部地區(qū)B4-06-03住宅地塊溢價率在12%左右，其余皆以底價成交。

“現(xiàn)在長三角城市地價還是比較理性的。預(yù)計在明年二季度，在樓市回暖帶動下，地市會有所回暖，地價會有所起色。”張宏偉判斷。