榮安地產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保超百億資產(chǎn)負(fù)債率升至85.49% 加速拿地?cái)U(kuò)張存貨296億增超七成

曾多年偏安于寧波、杭州等浙江區(qū)域的榮安地產(chǎn)(000517.SZ)，如今正在加速擴(kuò)張。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，榮安地產(chǎn)全口徑銷售額294.3億元，排名第79位。不過，在擴(kuò)張的同時(shí)，榮安地產(chǎn)存貨和負(fù)債也快速攀升。截至9月末，其存貨從年初大約173.7億元飆升到約296.2億元，增幅70.8%;資產(chǎn)負(fù)債率為85.49%，較年初增長5個(gè)百分點(diǎn)。

在此情況下，長江商報(bào)記者注意到，榮安地產(chǎn)還正在頻繁為子公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)?；虻盅簱?dān)保，2019年以來已有近十次。截至目前，公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傆囝~達(dá)101.13億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的212.96%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，榮安地產(chǎn)頻繁輸血實(shí)際上也說明子公司的運(yùn)營壓力略有增大，這個(gè)時(shí)候通過輸血或擔(dān)保方式進(jìn)行，能夠防范項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。當(dāng)然需要看到，若是母公司本身經(jīng)營有壓力，那么類似輸血的做法，本身就會(huì)引起很多問題，包括是否可以持續(xù)，以及后續(xù)子公司是否有快速調(diào)整經(jīng)營收益的能力等。客觀上企業(yè)后續(xù)還是需要在對(duì)地產(chǎn)周期把握的基礎(chǔ)上，積極尋求新的發(fā)展思路。

此外，榮安地產(chǎn)近年多元化轉(zhuǎn)型未果，早在2017年11月底，榮安地產(chǎn)就曾表示，公司未來仍以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，將擇機(jī)進(jìn)入大健康、教育、金融等領(lǐng)域多元化發(fā)展，此后也在多個(gè)場合提及過，但是一直遲遲未見行動(dòng)。

資產(chǎn)負(fù)債率升至85.49%

今年前三季度，榮安地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.24億元，同比增長8.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤6.5億元，同比增長59.66%。其中，第三季度營收同比下滑56.23%至4.62億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑74.95%至5831.78萬元。

截至三季末，榮安地產(chǎn)負(fù)債總額為338.96億元，而上年同期僅為179.91億元;資產(chǎn)負(fù)債率為85.49%，去年同期為79.68%;速動(dòng)比率和流動(dòng)比率分別為0.22和1.34，低于去年同期的0.29和1.37。同時(shí)，榮安地產(chǎn)存貨為296.18億元，比去年同期增長了86.86%;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-6.79億元，而去年同期為13.65億元。

現(xiàn)金流方面，截至三季度末，榮安地產(chǎn)賬面現(xiàn)金47.28億元，較年初增加近30億元，短期負(fù)債約7.5億元，比年初增加0.5億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債15.9億元，比年初增加7.7億元。短期來看，榮安地產(chǎn)現(xiàn)金流壓力并不大。

長江商報(bào)記者注意到，榮安地產(chǎn)近年業(yè)績起伏較大。2010年、2014年、2015年其營業(yè)收入大幅下降，同比降幅為37.24%、25.46%、67.50%。而在2013年、2017年大幅上升，同比漲幅達(dá)到125.76%、146.82%。同期，凈利潤也在2010年、2014年、2015年出現(xiàn)較大幅度下降，降幅分別為69.62%、31.96%、66.61%。而在2013年，雖然營業(yè)收入增速超過一倍，但凈利潤僅微增7.13%。2013年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤就達(dá)到4.55億元，此后不斷下降，2017年才超過2013年達(dá)到5.42億元。

公司2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入39.7億，同比下降7%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤6.1億，同比增長12.3%。經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降937.4%至-27.2億。

財(cái)報(bào)顯示，2016年開始，榮安地產(chǎn)才大肆發(fā)力大本營寧波的地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，來自寧波地區(qū)的營業(yè)收入占公司營業(yè)收入的比重依次為16.7%、21.1%、52.43%、88.61%。去年上半年，這一比重繼續(xù)攀升至89.01%。不過，同期，在寧波地區(qū)的銷售毛利率持續(xù)下降，分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。而與之相反，公司在寧波地區(qū)之外的同期銷售毛利率則不斷上升，為15.4%、27.8%、22.6%、31%。

加速拿地存貨攀升

榮安地產(chǎn)自身擴(kuò)張速度正在加快。為加速發(fā)展，榮安地產(chǎn)目前在浙江除了寧波以外的城市，如杭州、嘉興、溫州、臺(tái)州等已有近20個(gè)項(xiàng)目，并且不斷擴(kuò)大這些地區(qū)的市場份額。

克而瑞最新數(shù)據(jù)，前11個(gè)月，榮安地產(chǎn)全口徑銷售額294.3億元，排名第79位，對(duì)應(yīng)權(quán)益口徑銷售額175.7億元，排名第91位。去年，榮安地產(chǎn)全口徑銷售額137.8億元，排名第130名，權(quán)益口徑銷售額136.4億元，排名第128位。

與此同時(shí)，榮安地產(chǎn)的拿地速度在加快，榮安地產(chǎn)2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗，而今年上半年已拿8宗地。

中指研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，榮安地產(chǎn)的拿地金額為114億元，行業(yè)排名第60。其中今年5月競得的寧波鄞州區(qū)長豐地段一宗土地，溢價(jià)率為43.9%;6月，榮安地產(chǎn)再次競得該地段一宗土地，溢價(jià)率為51%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的背景之下，房企此時(shí)高溢價(jià)拿地?zé)o疑存在風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)三季報(bào)顯示，榮安地產(chǎn)截至9月末時(shí)存貨從年初大約173.7億元飆升到約296.2億元，增幅70.8%。就歷史來看，2016年末其存貨余額為73億元，2017年末存貨余額78億元。

在擴(kuò)張的同時(shí)，榮安地產(chǎn)正頻繁為子公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)?；虻盅簱?dān)保，2019年以來已有近十次，金額超過百億。

12月2日晚間，榮安地產(chǎn)再次公告，為兩家公司提供共計(jì)4.1億元貸款擔(dān)保。截至目前，本次擔(dān)保發(fā)生后公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傆囝~為人民幣101.13億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的212.96%。其中公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保總余額為人民幣5.79億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的12.19%。

在榮安地產(chǎn)提供擔(dān)保和財(cái)務(wù)資助的子公司中，不乏一些成立時(shí)間短、盈利能力較差的企業(yè)。以日前擔(dān)保的5家公司為例，2019年1-8月實(shí)現(xiàn)盈利的有2家，虧損2家，另1家為今年新成立的公司。而在今年提供財(cái)務(wù)資助7家公司中僅1家盈利，其余為“2家虧損4家今年新成立”，其中寧波新城億盛虧損1817.81萬元，杭州濱哲虧損9.41萬元。