貸款利率調(diào)整要穩(wěn)預(yù)期提效率

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LPR進一步下調(diào)的空間已不大，需要在進一步優(yōu)化住房貸款利率政策、促進存量房貸利率下行等方面發(fā)力。

近期，中國人民銀行將1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）分別穩(wěn)定在3.45%和4.2%的水平不變。由于LPR報價與當月中期借貸便利（MLF）操作利率大概率保持聯(lián)動，因而當作為定價之錨的MLF利率按兵不動時，疊加銀行凈息差已至歷史低位、負債成本壓減空間有限以及存量按揭貸款利率優(yōu)化調(diào)整的背景，報價行主動進一步壓縮加點的動力不足，物價水平回暖也使調(diào)降LPR的迫切性有所下降。

在制定推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好的政策措施時，需要綜合考慮與平衡加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴大有效需求、做強做優(yōu)實體經(jīng)濟、提振經(jīng)營主體信心、防范化解重點領(lǐng)域風險等工作之間的關(guān)系。此次雖然維持LPR不變，但由于目前加權(quán)平均貸款利率已達到較低水平，且市場供求關(guān)系改善帶來的物價水平回暖，使實際利率有所下行，促進實體經(jīng)濟信貸成本、經(jīng)營主體融資成本和個人消費信貸成本穩(wěn)中有降仍具備相當條件，且年內(nèi)仍有降息的必要性。

總的看，此次LPR原地踏步，利于穩(wěn)投資、促消費、擴內(nèi)需、防風險、化債務(wù)、加固經(jīng)濟基本盤，使金融支持實體經(jīng)濟力度夠、節(jié)奏穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)、價格可持續(xù)。特別是5年期LPR按兵不動，既意味著后期能夠?qū)嵤└鼮橛辛Φ牟顒e化房貸利率政策和存量房貸調(diào)整政策，也可以在降低居民購房成本和利息負擔的同時緩解銀行凈息差壓力。這恰恰反映了在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策時，對增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系的綜合考慮，對穩(wěn)預(yù)期、提效率、促需求等若干政策目標的平衡。

差別化房貸利率動態(tài)調(diào)整機制和存量房貸利率調(diào)整機制，已經(jīng)為調(diào)整存量房貸利率留出較為靈活的操作空間。目前，已有超過100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房貸利率換錨以來最低水平，并接近2015年歷史最低下限水平。但存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利率差仍可高達2.4個百分點。

可以說，LPR進一步下調(diào)的空間已不大，需要在進一步優(yōu)化住房貸款利率政策、壓降新發(fā)放房貸利率加點空間、促進存量房貸利率下行等方面發(fā)力，并分析下調(diào)房貸利率對呵護房地產(chǎn)市場復蘇的政策成效，以及對銀行利潤水平和經(jīng)營狀況的影響。

必須看到，單純使用下調(diào)房貸利率等政策方式，并不能完全、有效、根本地解決房地產(chǎn)市場周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢性問題。各地應(yīng)按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，優(yōu)化限購、限售、限貸、限價、交易稅費、住宅類別認定等措施，貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策、分類指導，用足用好政策工具箱，跟進中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復蘇和長期、健康、可持續(xù)發(fā)展。

要在市場化、法治化的前提下，規(guī)范貸款利率定價秩序，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，促進存量房貸利率下行。對商業(yè)銀行來說，應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的指引、操作細則和自身經(jīng)營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄、風險等級、還款能力等情況進行準確評估，以明確利率調(diào)整的標準、條件和范圍，并實行區(qū)別化確定定價、差異化抵押策略、動態(tài)化調(diào)整風險控制，避免一刀切、一陣風、一頭熱，在貸前調(diào)查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關(guān)配套工作。

二季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與上季度持平，繼續(xù)處于有歷史記錄以來的低位。只要做到有序調(diào)整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動靈活下調(diào)房貸利率、讓利實體經(jīng)濟和穩(wěn)定資產(chǎn)負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡，就可以保持合理利潤和凈息差水平、維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風險，以增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。

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