委員支招讓更多老舊小區(qū)“改”到百姓心坎上

老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，是提升百姓生活幸福感的民生工程，更是城市有機更新的重要組成部分。11日，北京市政協(xié)圍繞“推進老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請式退租，持續(xù)提升首都城市品質(zhì)”監(jiān)督性協(xié)商議題，在前期調(diào)研基礎上召開專題協(xié)商會。改造資金如何籌措，居民眾口難調(diào)怎么解決，改造后成果如何維護……委員、專家與政府部門負責人聚焦改造與騰退工作中的難點、堵點問題深入?yún)f(xié)商議政，為更多老舊小區(qū)“改”到百姓心坎上貢獻智慧與力量。

(相關(guān)資料圖)

焦點1

騰退改造資金壓力大，如何拓寬籌款渠道？

委員建議：建立改造資金籌措和分攤長效機制

皇城景山街區(qū)位于東城區(qū)景山東街東側(cè)，正在開展核心區(qū)直管公房申請式退租及街區(qū)一體化更新試點工作。民革黨員、中國人民大學公共管理學院副教授張秀智在該街區(qū)調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，“核心區(qū)平房院退租實施面臨的最大問題是資金投入大、回收期長。”

張秀智建議，創(chuàng)新核心區(qū)平房院落騰退融資模式，將已經(jīng)退租院落孵化成為能夠滿足信托資金設立條件的物業(yè)實體，從證券市場獲得資金支持。此外，還應建立房租市場調(diào)節(jié)機制，保護國有住房資產(chǎn)保值增值。

老舊小區(qū)改造同樣需要大量資金投入。市政協(xié)委員、市規(guī)自委黨組成員、首規(guī)委辦專職副主任劉玉民說，“十四五”期間，本市需改造的老舊小區(qū)約1.6億平方米，其中市屬小區(qū)約1億平方米。綜合整治、原地改建等改造模式的資金主要來源為政府補助，無法全部覆蓋改造成本，需要調(diào)動社會主體和居民的積極性。

劉玉民建議，建立老舊小區(qū)改造資金籌措和分攤的長效機制。對于居民原面積改善部分，可參照公共維修基金的標準支付相關(guān)費用，對于增加面積部分，應按照建安成本支付相應費用。新增的配套公服設施，由實施主體持有經(jīng)營的，費用由實施主體承擔。

民盟盟員、北京大享空間設計有限公司總經(jīng)理姜晨則建議鼓勵非公募基金、金融中介組織機構(gòu)等參與老舊小區(qū)改造，拓展籌資渠道，將無法產(chǎn)生收入的老舊小區(qū)改造與即將進行的城中村改造、片區(qū)改造等項目“肥瘦”搭配、捆綁立項，實現(xiàn)項目資金總體平衡，支持金融中介組織機構(gòu)通過整體授信方式提供融資支持。

焦點2

居民眾口難調(diào)，如何找到公約數(shù)？

委員建議：打造舊改議事平臺引導居民全程參與

老舊小區(qū)改造提倡“最多改一次，一次改到位”，但在實際操作中，改什么、怎么改、先改哪兒后改哪兒、改后維護咋持續(xù)等問題，卻屢屢在紛爭中陷入尷尬。如何盡快找到居民訴求公約數(shù)？市政協(xié)委員、中國社區(qū)發(fā)展協(xié)會副會長汪碧剛認為，通州區(qū)九棵樹街道云景里老舊小區(qū)改造項目具有示范意義。該項目在全市舊改中率先采用“評定分離”招標方式，兼顧專業(yè)技術(shù)性和民生屬性，在常規(guī)評標流程基礎上增加定標環(huán)節(jié)。同時，變“政府端菜”為“居民點菜”，通過問需于民、服務上門等方式廣泛征求居民意見、做好居民工作，上下水改造贏得百分之百支持、外窗護欄拆除率達到百分之百，創(chuàng)造了全市同類項目的最好成效。

汪碧剛認為，共建共治共享理念在舊改工作中重要且必要。他建議，打造舊改議事平臺，形成議事協(xié)商完整閉環(huán)，引導居民全程參與。具體而言，公共服務與公用設施等改造方案設計應征求公眾意見；加裝電梯等群眾關(guān)注集中的改造內(nèi)容，應進一步優(yōu)化政策支持；還應引入?yún)f(xié)商機制，加大基層協(xié)商力度，實現(xiàn)“舊改+長效治理”新模式。強化黨建引領(lǐng)，提升基層治理能力與水平，構(gòu)建基層社會治理新格局。

也有委員建議，用科技賦能改造工作，建立改造騰退信息反饋、項目交流的專業(yè)化平臺，動態(tài)推送項目信息，并關(guān)聯(lián)項目的建筑、權(quán)屬情況等，讓居民對項目改造情況心中有數(shù)。

焦點3

優(yōu)質(zhì)物業(yè)入駐難，如何鞏固改造成果？

委員建議：加強老舊小區(qū)全生命周期管理

老舊小區(qū)改造后，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務是小區(qū)可持續(xù)運營的重要保障。市政協(xié)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，專業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務入駐難、居民付費意識低、缺少長效治理機制等問題依然存在，不同程度影響了老舊小區(qū)“改管一體”成果。

“住宅像汽車一樣，需要維修、維護。”市政協(xié)委員、北京城建設計發(fā)展集團股份有限公司總建筑師錢嘉宏建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅項目中樹立全生命周期建設理念，不斷健全小區(qū)運維機制。在購房或房屋交用時，就明確單位或居民等產(chǎn)權(quán)主體承擔住宅在全生命周期中維護房屋性能與品質(zhì)的主體責任。同時鼓勵居民參與小區(qū)物管會、業(yè)委會等管理工作，實現(xiàn)共建共治共享。

錢嘉宏還建議，在明確公維基金、住房公積金、基礎物業(yè)管理費的用途范圍基礎上，研究房屋保險機制，公維基金續(xù)籌補繳制度，解決住宅長期維護保養(yǎng)、維修的成本問題。研究住房公積金在老舊小區(qū)改造、拆除重建中的運用途徑和管理模式，實現(xiàn)改造的可持續(xù)性。

還有委員建議，落實產(chǎn)權(quán)單位參與老舊小區(qū)改造責任，建立各產(chǎn)權(quán)單位原委托物業(yè)統(tǒng)一退出機制，以及小區(qū)物管會、業(yè)委會參與遴選物業(yè)服務企業(yè)的政策路徑。通過“先買后補”方式引入專業(yè)化物業(yè)服務，強化居民市場化付費意識。優(yōu)化對物業(yè)服務的支持方式，按照服務面積、標準等對在管老舊小區(qū)給予必要補貼，通過績效激勵、專項服務購買等助力社會資本財務平衡。

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