【環(huán)球時(shí)快訊】北京二手房交易啟動(dòng)“帶押過(guò)戶”

原標(biāo)題：北京二手房交易啟動(dòng)“帶押過(guò)戶”

(相關(guān)資料圖)

創(chuàng)新采用新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式

3月31日，北京市正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過(guò)戶”模式。居民在出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

兼容跨行貸款最大程度降低交易成本

以往北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過(guò)橋貸”。2023年3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)、流程復(fù)雜等問(wèn)題，切實(shí)提升本市居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。

為保證居民能夠順利辦理“帶押過(guò)戶”，據(jù)悉，前期有關(guān)部門系統(tǒng)開(kāi)展了流程規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。北京市“帶押過(guò)戶”模式有三方面突出特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：

一是兼容跨行貸款。購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購(gòu)房方式。

二是最大程度降低交易成本?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，北京市住房交易“帶押過(guò)戶”辦理過(guò)程中，無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)。《通知》特別強(qiáng)調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。同時(shí)，有關(guān)部門通過(guò)北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)，便利不同銀行進(jìn)行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。

新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金

從具體的辦理流程來(lái)看，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專門低息“過(guò)橋貸”機(jī)構(gòu)等方式，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

首先是買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過(guò)戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)辦理房屋網(wǎng)簽；第三步是向銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”；第四步是買賣雙方及相關(guān)方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“帶押過(guò)戶”登記手續(xù)；最后是買方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實(shí)收款。

根據(jù)《通知》，申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，或者買方為全款購(gòu)房時(shí)也可以使用“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

對(duì)于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向貸款銀行補(bǔ)齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過(guò)戶”完成后，銀行會(huì)將首付款和貸款劃至買方的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權(quán)，并將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購(gòu)房的，賣方貸款銀行則將用購(gòu)房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。

實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”必須滿足四方面條件

需要提醒大家的是，北京的二手房交易要想實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，必須滿足四方面的條件。首先必須是個(gè)人名下的住房；其次是交易的房產(chǎn)當(dāng)前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；此外，要求賣方還沒(méi)有結(jié)清的貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清；最后一個(gè)是要求買方是全款買房或者是申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。

北京市啟動(dòng)住房交易“帶押過(guò)戶”是一項(xiàng)便利市民百姓的重要舉措，是對(duì)住房交易、登記和金融服務(wù)流程的有效創(chuàng)新。下一步，有關(guān)部門將根據(jù)居民實(shí)際需求，進(jìn)一步加強(qiáng)工作協(xié)同、優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，持續(xù)完善住房交易“帶押過(guò)戶”模式。

北京青年報(bào)記者昨天從農(nóng)行北京分行了解到，該行在監(jiān)管指導(dǎo)下，已正式上線推廣個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)的推廣將有效解決個(gè)人存量住房交易過(guò)程中最關(guān)鍵的資金問(wèn)題，優(yōu)化住房買賣交易流程，讓銀行成為客戶資金的保障。

內(nèi)存

全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市在列，如深圳、濟(jì)南、大連等。目前各地“帶押過(guò)戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺(tái)、平頂山，將“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長(zhǎng)、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”，短期將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)將做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，由此可見(jiàn)，短期將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，助力各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

二手住宅“帶押過(guò)戶”政策落實(shí)，有利于提升二手房交易活躍度。“帶押過(guò)戶”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場(chǎng)，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對(duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。二手房“帶押過(guò)戶”政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)a(chǎn)生積極帶動(dòng)。

目前，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

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