天天微頭條丨《回天這十年·回天“城”長》論壇舉辦城市建設(shè)、規(guī)劃專家回顧地區(qū)歷史和現(xiàn)狀

9月30日，由北京青年報社主辦的《回天這十年·回天“城”長》論壇在京舉辦，回天地區(qū)的規(guī)劃者、初代建設(shè)者、新晉建設(shè)者、房地產(chǎn)領(lǐng)域大V及協(xié)會專家等，回顧地區(qū)歷史和現(xiàn)狀。從北京市首批經(jīng)濟適用房，到宜居品質(zhì)之城，從“有居”到“優(yōu)居”，回天地區(qū)的居民獲得感和幸福感正在大幅提升。

自2018年起，北京連續(xù)發(fā)布三年及五年行動計劃，重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設(shè)施等方面的近200個項目，基本實現(xiàn)回天有路、回天有教、回天有醫(yī)、回天有樂?，F(xiàn)在的回龍觀、天通苑區(qū)域品質(zhì)與10年前已不可同日而語，也對服務(wù)提供者提出了更高的要求。論壇上，新晉開發(fā)項目紫金書院提出了“綠地養(yǎng)護補充基金”概念，更是引起了兩代開發(fā)者以及城市建設(shè)、規(guī)劃專家們的共鳴。

三年又五年

(相關(guān)資料圖)

回天計劃是北京城市更新縮影

10年前，因為居住密、交通堵、學(xué)校少、看病難、購物難、環(huán)境差，在京城北部回龍觀、天通苑地區(qū)，85萬多居民曾被這樣的大城市病所困擾，如何喚醒“睡城”曾是這里的頭等大事。從2018年開始，北京啟動“回天行動計劃”，170余個重大項目接續(xù)落地，如今，回龍觀天通苑地區(qū)煥發(fā)出了新的生機，成為全國乃至亞洲超大型社區(qū)治理的范本。

回天規(guī)劃編制專家張帆表示，北京市從1998年開始建設(shè)經(jīng)濟適用房，回龍觀、天通苑是最早的一批，當(dāng)時，政府為居民提供了多層次多選擇的供應(yīng)，并且平抑了房價，為穩(wěn)定樓市起到了積極作用。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長謝東曉當(dāng)時還在北京城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室工作，他坦言，那一年回龍觀、天通苑分別開工過百萬平方米，當(dāng)年竣工過百萬平方米，這在北京城建史上也是一個很重要的突破。

20年后，回天地區(qū)已經(jīng)逐漸成為一個超大成熟社區(qū)，但是依然存在一些問題，比如產(chǎn)業(yè)太少、配套不齊、出門堵車……為此，2018年，北京市發(fā)布了《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動計劃（2018-2020年）》，計劃通過3年的行動、項目總投入近200億元資金，讓回天地區(qū)成為與國際一流和諧宜居之都相匹配、充滿活力的美好幸福新家園。

不僅如此，緊接著2021年7月，北京市又對外發(fā)布了《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展行動計劃(2021-2025年)》，重點實施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設(shè)施等方面的102個項目。2022年，根據(jù)北京市發(fā)改委印發(fā)的《深入推進回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展2022年工作計劃》，回天地區(qū)主要聚焦提升公共服務(wù)能力、提升交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施效率、提升人居環(huán)境品質(zhì)等6個方面，涉及23項具體任務(wù)，總投資約342億元。全年將新增學(xué)位4100余個、停車位5000余個、公園綠地近700畝，清華長庚醫(yī)院、積水潭醫(yī)院二期、回龍觀體育文化公園等項目主體完工，推動實現(xiàn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心六街一鎮(zhèn)全覆蓋。同時統(tǒng)籌區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，引導(dǎo)人才北向回流，就近就業(yè)，建成投用小米智慧產(chǎn)業(yè)基地等3個重大產(chǎn)業(yè)項目，加快推進小米二期等5個項目建設(shè)。

“三年行動計劃執(zhí)行完了，又推出了五年行動計劃，在這種政府持續(xù)的努力之下，回天的未來一定是特別美好的。”張帆說。

打造樣板樓

看回天兩代開發(fā)者的理念傳承

作為回龍觀第一個商品房項目龍澤苑開發(fā)公司董事長的黃建堃特別有感觸，他說龍澤苑不僅承擔(dān)了國家康居示范工程的項目，還承擔(dān)了住建部中美住房合作示范項目這一任務(wù)。包括著名規(guī)劃大師白德茂、園林大師檀馨以及貝聿銘之子貝定中為小區(qū)親自設(shè)計，在20多年前，當(dāng)時小區(qū)已經(jīng)提出“人車分流”“早餐陽臺”“四節(jié)環(huán)保”等創(chuàng)新先進理念。

對此，紫金書院項目執(zhí)行董事葉俊明作為回天地區(qū)新一代建設(shè)者，他對這個地區(qū)也有特殊的感情和特別的規(guī)劃。“我們團隊都是回龍觀的第一代新住民，實現(xiàn)了我們從無居到有居的過程，這個過程有多開心，別人可能體會不到。”雖然幾年后葉俊明搬離了回天地區(qū)，但現(xiàn)在他又重新回來并參與建設(shè)回天。

葉俊明發(fā)現(xiàn)，在回天生活的人，一邊在高節(jié)奏地工作，一邊要處理家里的一大堆問題，于是他們團隊設(shè)想，如果這些“后顧之憂”能通過社區(qū)一體化解決，解決了生活中的痛點，才更能增加業(yè)主的幸福感。因此，他們在規(guī)劃項目之初就提出了一個概念，叫做“植入社區(qū)型的教育成長中心”，把產(chǎn)業(yè)帶、教育功能帶、生活帶都打造進去，在項目規(guī)劃時，就把解決居民的“后顧之憂”放在首位。

具體看，不僅外在打造小區(qū)的書院氣質(zhì)和文化，內(nèi)部裝修采用高級精裝風(fēng)格，還引進了金茂府的13項科技，并設(shè)計了可變的專利戶型——一鍵可變戶型，實現(xiàn)了一生之宅的理想，充分體現(xiàn)了物盡其用的設(shè)計理念。“更重要的是我們圍繞痛點進行了一系列的規(guī)劃，如打造了一個國學(xué)學(xué)堂，為孩子們提供課后托管服務(wù)；還提供業(yè)主食堂，提前預(yù)訂早餐，當(dāng)天送餐上門，解決了大家沒時間做飯的問題；利用下沉廣場把地下室做成共享自習(xí)室、共享圖書館等空間。”葉俊明說，作為第一代回天居民，對這些居住痛點深有感觸，所以這些規(guī)劃設(shè)計其實都是在解決痛點。

小事并不小

提出“綠地養(yǎng)護補充基金”概念

不過，所有這些品質(zhì)都滿足之后，一個新的問題又?jǐn)[在了面前，那就是如何能讓社區(qū)持續(xù)地“好下去”，這是一個新的課題。

“集團總裁黃玉峰提出一個‘綠地養(yǎng)護補充基金’的概念，就從腳下的那塊草地這件看似小事其實不小的事做起”，葉俊明說。紫金書院提出的“綠地養(yǎng)護補充基金”是單獨為后期入住社區(qū)建立的針對園林更高品質(zhì)呈現(xiàn)進行的補充資金池投入，以此保持綠地養(yǎng)護效果，實現(xiàn)社區(qū)增值。“入住后的小區(qū)想要持續(xù)地好下去，其實說白了就是腳下那塊草地能不能一直綠下去，而且綠得更好。這不僅關(guān)系到入住后業(yè)主的居住感受，更關(guān)系到未來房價的增值。”

北青報記者了解到，當(dāng)下入住社區(qū)的品質(zhì)層級及二手轉(zhuǎn)售價格的高低，最直觀的體現(xiàn)在綠地和物業(yè)兩個層面，前者是硬優(yōu)勢，后者是軟優(yōu)勢。但業(yè)主繳納的物業(yè)費中針對綠地維護所謂的?？畈糠?，僅可完成對于基礎(chǔ)園林的修復(fù)和養(yǎng)護。對于更高標(biāo)準(zhǔn)的綠化呈現(xiàn)以及依據(jù)需要或生活習(xí)慣改變而增設(shè)的園林小品等情況，則不包含在一般的物業(yè)費內(nèi)。紫金書院提出成立“綠地養(yǎng)護補充基金”、用資金池來更好實現(xiàn)社區(qū)增值也正是基于對這些難題的解決。

目前，紫金書院發(fā)起的全國首個“綠地養(yǎng)護補充基金”，以中關(guān)村科學(xué)城公司賬戶對公將200萬放入新領(lǐng)域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態(tài)。同時，交付前，成立業(yè)主群，篩選出愿意為社區(qū)共建做貢獻的創(chuàng)始人業(yè)主，進行監(jiān)管協(xié)助公示；交付后，社區(qū)成立物管會或業(yè)委會，將內(nèi)部款進行使用監(jiān)管。此外，未來還可以成立教育基金、公共活動基金等，設(shè)置不同專項基金，讓社區(qū)共建真正落地兌現(xiàn)。

對此，京房字創(chuàng)始人馬力認(rèn)為：“我們過去老是說，開發(fā)跟后期管理物業(yè)管理是有一個脫節(jié)，甚至造成了一些遺留的問題。”他認(rèn)為，如果按照這種“綠地養(yǎng)護補充基金”的模式來操作，那么公共環(huán)境設(shè)施的維修就有了資金和底氣，這也能促成業(yè)主們的房產(chǎn)保值增值，并吸引更多的人在回天地區(qū)長久地住下去。回天規(guī)劃編制負(fù)責(zé)人張帆則對此提出了更進一步建議，她認(rèn)為設(shè)立綠化基金為入住后的綠化持久好下去設(shè)置保障是好事，但未來如何讓這個資金持續(xù)下去、如何做到合理使用和?？顚Ｓ玫葐栴}也是基金設(shè)立時應(yīng)該考慮到的。

作為業(yè)界前輩的黃建堃表示出對這一新理念的贊許和期望，他說：“這可能是個很好的創(chuàng)始。因為無法結(jié)算，綠化養(yǎng)護的費用很難在大修基金和物業(yè)費里解決，而這筆基金恰好能夠解決小修小補。我覺得紫金書院這個想法有示范作用，能給老百姓的財產(chǎn)、給小區(qū)設(shè)施保值增值。我希望紫金書院能把這件事做好，然后向更多定位高端的社區(qū)進行推廣。”

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