全球關(guān)注：國外房產(chǎn)可以放心投資嗎？這些“坑”請(qǐng)務(wù)必當(dāng)心

近年來，炒國外樓花成為一項(xiàng)時(shí)髦的新興投資項(xiàng)目。但個(gè)中“煩惱”也著實(shí)不少。昨天，市中級(jí)人民法院通報(bào)了一起案件，并結(jié)合案情，給市民朋友梳理了炒國外樓花的“坑”，以作提醒。

錢投了進(jìn)去

承諾的優(yōu)惠卻大幅縮水

【資料圖】

2018年，李女士在刷視頻時(shí)偶然看到一個(gè)介紹，說投資國外的樓花，花費(fèi)不多，回報(bào)豐厚。怦然心動(dòng)的她立即撥通視頻上的聯(lián)系電話，對(duì)方是一家服務(wù)公司，自稱是東南亞某著名房產(chǎn)公司在國內(nèi)的代理商和最大合作伙伴，已促成上百筆交易，國內(nèi)投資者通過他們賺得盆滿缽滿。

隨后，服務(wù)公司將李女士拉進(jìn)了一個(gè)海外投資群，并發(fā)送了東南亞某國家首都黃金地段的房產(chǎn)宣傳單。根據(jù)宣傳單介紹，黃金地段的公寓通過服務(wù)公司渠道購買，總價(jià)可在優(yōu)惠5%的基礎(chǔ)上，再額外優(yōu)惠10%，且15%的首付款可以分43期支付，月供每套每月大約2600元人民幣，余款到期支付。如果一次性買入3套以上房產(chǎn)，10%的首付款可以分42期支付，月供更是降至每套每月約1700元人民幣。

因服務(wù)公司暫無可售樓花，經(jīng)介紹，當(dāng)年10月，李女士與群里的張先生取得聯(lián)系，從其手中一次性購買了3套有具體房號(hào)的樓花，并向其支付了5萬余元人民幣。張先生隨即通知服務(wù)公司樓花已轉(zhuǎn)讓，要求服務(wù)公司為李女士提供后續(xù)的相關(guān)服務(wù)。

不料，當(dāng)年12月，李女士接到服務(wù)公司通知，開發(fā)商原先承諾的購買3套以上月供1700元人民幣的優(yōu)惠取消。2019年6月，服務(wù)公司再次通知李女士，購買3套以上的優(yōu)惠不變，但總價(jià)額外10%的優(yōu)惠取消。

服務(wù)公司頻頻變卦，原先承諾的優(yōu)惠大幅縮水，李女士為此煩惱不已，遂要求張先生及服務(wù)公司退還其已支付的費(fèi)用。

而張先生及服務(wù)公司認(rèn)為房價(jià)優(yōu)惠減少與其無關(guān)，系開發(fā)商責(zé)任，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由李女士承擔(dān)，不同意退款。

李女士遂向市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求張先生及服務(wù)公司共同退還其支付的5萬余元轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及利息損失。后經(jīng)法官協(xié)調(diào)，張先生對(duì)李女士進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，服務(wù)公司也與李女士達(dá)成了和解協(xié)議。

炒國外樓花

這些“坑”請(qǐng)務(wù)必當(dāng)心

樓花是指尚未竣工的在建房屋，有些國家甚至允許僅有建筑圖紙也可作為樓花銷售。因樓花首付比例低，可分期付款，經(jīng)濟(jì)壓力較小，受到很多國內(nèi)投資者的推崇。但由于不熟悉國外的房地產(chǎn)銷售制度及相關(guān)法律規(guī)定，很多投資者往往會(huì)遇到約定好的優(yōu)惠突然取消、談好的價(jià)格突然反悔等情況，被迫走上維權(quán)道路。

法官提醒，炒國外樓花較購買國內(nèi)商品房存在更多更大的風(fēng)險(xiǎn)，投資務(wù)必謹(jǐn)慎。

首先是爛尾風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)投資者對(duì)國外開發(fā)商普遍缺乏全面了解，某些樓花在銷售時(shí)開發(fā)商已瀕臨破產(chǎn)，其在預(yù)售階段的很多承諾無法實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)甚至無法建成交付。

其次是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。包括漲幅不及預(yù)期，國外房市行情波動(dòng)理性，較少出現(xiàn)巨大漲幅；房貸成本高，如果付清預(yù)付款前樓花未能轉(zhuǎn)賣，則需要在國外銀行辦理房屋抵押貸款以付清余款，但國外銀行對(duì)于外國人貸款利率遠(yuǎn)高于本國居民；房屋維護(hù)費(fèi)用高，成交后通常要支付房屋購置稅，可達(dá)房屋及土地評(píng)估總價(jià)值的20%，公寓則每年還要支付房產(chǎn)稅及高昂的物業(yè)費(fèi)。

第三是法律風(fēng)險(xiǎn)。向國外開發(fā)商追責(zé)難，如要追究國外開發(fā)商責(zé)任，只能向開發(fā)商提供的格式合同中約定的國外仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者向開發(fā)商所在地的外國法院起訴，聘請(qǐng)國外律師成本極高；國內(nèi)中介責(zé)任認(rèn)定難，想要追究其責(zé)任，投資者就必須提供中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害其利益的證據(jù)，這對(duì)投資者來說難度極大；逾期付款將承擔(dān)嚴(yán)重的違約責(zé)任，由于各種原因逾期付款的，房產(chǎn)商將不予退還已分期支付的預(yù)付款，同時(shí)還會(huì)讓專業(yè)團(tuán)隊(duì)通過仲裁或訴訟途徑追究投資人的其他違約責(zé)任。

“炒樓花熱門國家，很多是海牙送達(dá)公約成員國。外國法院可依照公約委托我國法院向國內(nèi)當(dāng)事人送達(dá)各類訴訟材料，生效的仲裁裁決和法院判決均可在我國申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行。投資者后續(xù)還將面臨巨額的賠償?！狈ü偬嵝?。 記者 董小芳 通訊員 鐘法

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