低效用地"變形記"丨姜山：土地歸宗連片喚醒“睡美人”

編者按

隨著城鎮(zhèn)化的加速推進，土地供需矛盾日益突出，特別是工業(yè)用地不足已成為制約寧波制造業(yè)高質量發(fā)展的瓶頸之一。另一方面，現(xiàn)有工業(yè)用地存在布局散亂、利用粗放、效率低下等問題。如何通過低效用地整治，提高土地集約利用水平和綜合效益，讓“寸土”長出“寸金”？為此，寧波打響低效用地整治攻堅戰(zhàn)，涌現(xiàn)了一批典型案例。寧波日報報網端聯(lián)合推出“低效用地‘變形記’”系列報道，通過聚焦園區(qū)、企業(yè)“騰籠換鳥”的新實踐，探尋寧波解決工業(yè)用地瓶頸的“金點子”。

“受到設備限制，我們想要的新廠房長度須超過50米，但整體面積不能過大，且只能設置在一樓。為尋找合適的場地，我們的項目已經‘耽擱’好幾個月了，直到來到姜山未來工業(yè)社區(qū)?！弊钥疾焱杲轿磥砉I(yè)社區(qū)后，“清科激光”團隊創(chuàng)始人楊林一直念念不忘，計劃著盡早回姜山敲定落戶事宜，以免被人“捷足先登”。

從原先低小散企業(yè)散落其間，到如今高科技產業(yè)項目爭搶落戶，姜山未來工業(yè)社區(qū)究竟發(fā)生了什么？

兩年前，姜山未來工業(yè)社區(qū)所在地塊還使用著一個名字：星火科技園?？萍紙@內散布著40多家低小散企業(yè)，多為小紡織廠、小五金廠、小機械廠等，還間雜著一些倉庫，空間比較散亂，產業(yè)也相對低端，畝均稅收2萬余元，不到整個鄞州區(qū)平均的五分之一。

“那時該地塊上方正在建設軌道交通3號線，地理位置優(yōu)越，稱得上姜山鎮(zhèn)的‘黃金地段’，但由于遲遲得不到開發(fā)和更新，變成了名副其實的‘睡美人’，非?？上??！臂粗輩^(qū)委常委、姜山鎮(zhèn)黨委書記、明州經濟開發(fā)區(qū)黨工委書記謝功益感慨地說。

經過前期深思熟慮的謀劃，2020年下半年，姜山鎮(zhèn)聯(lián)合寧波市鄞工集團有限責任公司，啟動了姜山未來工業(yè)社區(qū)項目的綜合整治攻堅行動，在全市率先嘗試以單一主體收購的方式，通過重新整合用地、新建新型廠房、完善基礎設施配套等，實現(xiàn)土地歸宗連片開發(fā)，為引進優(yōu)質產業(yè)騰出空間，打造出寧波首個未來工業(yè)社區(qū)。

歸宗連片開發(fā)的第一步是實現(xiàn)歸宗，需要把散落在該地塊27位企業(yè)主手里的工業(yè)用地使用權收歸單一主體，即鄞工集團所有，并統(tǒng)一對企業(yè)主進行貨幣補償。但現(xiàn)實卻是，多數(shù)企業(yè)主不認可。

據(jù)分管該地塊征遷工作的姜山鎮(zhèn)政府三級調研員袁文光介紹，主觀層面，企業(yè)主大多長期在本地進行生產、生活，情感上不愿外遷；客觀層面，不同規(guī)模工業(yè)用地適用的評估系數(shù)不同，導致開出的補償價格不同，不易被部分企業(yè)主接受。還有些企業(yè)主因看好這一地塊的發(fā)展，產生了一定的心理預期，這更讓協(xié)調征遷收購的過程困難重重。

為較好平衡企業(yè)主對貨幣補償價格的心理落差，姜山鎮(zhèn)從一開始就幫企業(yè)主算好了“經濟賬”：企業(yè)主如果想通過二級市場轉讓工業(yè)用地使用權，不僅會在轉讓的范圍條件、交易規(guī)則等方面受到嚴格限制，按照現(xiàn)有稅收政策，工業(yè)用地轉讓一般需由賣家繳納土地增值稅等，這會讓他們在轉讓過程中多繳納30%至60%的增值稅。

“更何況因為土地增值稅的調整，近期二級交易市場持續(xù)遇冷。從這個角度看，我們嚴格按照市場評估價給予企業(yè)主的貨幣補償價格，其實比他們自己去二級市場交易要劃算些?！痹墓庹f。

姜山鎮(zhèn)政府在征遷收購過程中還用誠心換真心，幫助企業(yè)解決了不少發(fā)展中遇到的實際問題。

以最近簽訂征收協(xié)議的某企業(yè)為例，該企業(yè)本就受限于狹小的發(fā)展空間，早早在其他地方購置了更大面積的廠房，但在廠房審批環(huán)節(jié)因材料問題卡了一些時間。姜山鎮(zhèn)政府相關工作人員了解情況后迅速行動，全力協(xié)助該企業(yè)整理審批材料、辦理審批手續(xù)，還幫助企業(yè)在近期順利完成了搬遷工作。

目前，地塊內已有10家企業(yè)與鄞工集團簽訂拆遷協(xié)議，剩余17家正在積極洽談，計劃在年內實現(xiàn)清零。

歸宗連片開發(fā)的第二步側重連片開發(fā)。在該地塊的軌道以西區(qū)塊，姜山未來工業(yè)社區(qū)將發(fā)展和引進的重點，放在了以新一代信息技術為產業(yè)導向的數(shù)字經濟創(chuàng)新企業(yè)以及智能家電、高端汽配、新材料、時尚紡織服裝、生物醫(yī)藥等領域。

隨著部分空間被騰出后推倒重建，一幢幢紅磚與玻璃材質碰撞的建筑已經拔地而起。

“如今，完成連片開發(fā)的‘引爆區(qū)’被技術含量較高的成熟項目‘擠得滿滿當當’，成為真正的產業(yè)聚寶盆。匯通達、星控、浙江華聰、航天科工三十五所等9家企業(yè)注冊落戶并逐步投入運營?！苯芥?zhèn)發(fā)展服務辦工作人員胡蕓蕓告訴記者，“引爆區(qū)”旁，總投資約5億元的華瓷移動基站和龍訊民爆電子數(shù)碼兩個項目同樣如火如荼地施工中，廠房主體將于年底竣工，年產值預計能達25億元，貢獻稅收1.2億元。

社區(qū)的“未來感”遠不止此。姜山未來工業(yè)社區(qū)專門在軌道以東區(qū)塊，為新引進的項目人才配套了一系列基礎設施，未來將有效破解姜山鎮(zhèn)因商業(yè)樓宇少,很難引進研發(fā)型項目的難題，實現(xiàn)生態(tài)共享、高效智能及產城融合，讓企業(yè)和人才留得住、起得來、跑得快。

根據(jù)規(guī)劃，姜山未來工業(yè)社區(qū)到2025年預計能實現(xiàn)營收上百億元，稅收3億元，企業(yè)畝均稅收將攀升至200萬元?？梢韵胍?，一座集高科技、創(chuàng)新型及服務型產業(yè)于一體的綠色生態(tài)高效產業(yè)創(chuàng)新綜合體已經呼之欲出。

記者孫佳麗 實習生肖陽 鄞州區(qū)委報道組徐庭嫻

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