農(nóng)村宅基地城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承使用權(quán) 邵志清：辦理壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)

自然資源部經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國(guó)家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國(guó)家稅務(wù)總局，近日對(duì)“十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議”作出答復(fù)。就該建議中提到的“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問(wèn)題”，答復(fù)明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

這份建議的提交者是在滬全國(guó)人大代表邵志清。在今年5月舉行的全國(guó)人代會(huì)上，邵志清提交了一份《關(guān)于完善不動(dòng)產(chǎn)登記的若干建議》，“5月提交，9月就得到了答復(fù)，自然資源部聯(lián)合七部門和我做了耐心溝通，不僅有制度層面的明確答復(fù)，也有執(zhí)行層面的舉措，這個(gè)辦理結(jié)果我很滿意!”邵志清說(shuō)。

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)

“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問(wèn)題”是這份建議中最受關(guān)注的點(diǎn)。邵志清發(fā)現(xiàn)，依法取得宅基地上的房屋所有權(quán)，可以申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。這一規(guī)定沒(méi)有明確宅基地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的繼承人如何繼承農(nóng)村宅基地上建筑的房屋所有權(quán)。同時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)村進(jìn)行宅基地使用權(quán)登記時(shí)，權(quán)利人不知道應(yīng)當(dāng)在哪個(gè)部門進(jìn)行登記。

我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，很多農(nóng)民工的子女生活在城市，或者已經(jīng)具有城鎮(zhèn)戶籍，離開(kāi)原所在集體組織。宅基地是集體組織所有，農(nóng)民取得的是使用權(quán)。房屋是農(nóng)民的私人財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)歸農(nóng)民。邵志清認(rèn)為，目前不動(dòng)產(chǎn)登記條例將宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體登記，混淆了兩種不同所有權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，使得房屋所有權(quán)人在繼承時(shí)難以變更登記。建議明確規(guī)定屬于農(nóng)民的房屋可以由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承后變更登記。

答復(fù)指出，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(含城鎮(zhèn)居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

共有不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在建設(shè)工程規(guī)劃明確

全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)登記也是邵志清關(guān)注的點(diǎn)。依據(jù)目前的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

“通過(guò)調(diào)研司法案例發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)定帶來(lái)的主要問(wèn)題仍然在于沒(méi)有合理解決全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)范圍究竟應(yīng)該如何確定。”邵志清說(shuō)，出于利益動(dòng)機(jī)或其他原因，個(gè)別房產(chǎn)建筑商通常都會(huì)在建筑物業(yè)小區(qū)中留有部分房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的權(quán)屬比較模糊。建議明確規(guī)定這類房產(chǎn)屬于全體業(yè)主還是其他主體，避免在實(shí)際操作中造成居民和房產(chǎn)商的矛盾沖突。

答復(fù)指出，《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要求、申請(qǐng)材料等進(jìn)行了明確規(guī)定。按照“物權(quán)法定、權(quán)利設(shè)定和登記確權(quán)”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)范圍應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃中予以明確，在建設(shè)工程規(guī)劃審批和實(shí)施時(shí)嚴(yán)格落實(shí)，避免開(kāi)發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊，在此基礎(chǔ)上，依法開(kāi)展登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止?fàn)帯?/p>

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，邵志清注意到，很多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民處于“半城鎮(zhèn)化”的狀態(tài)，即工作在城市，戶籍在農(nóng)村，并繼續(xù)擁有農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。目前的法律不允許非農(nóng)村成員獲得農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。在現(xiàn)實(shí)中，很多農(nóng)業(yè)企業(yè)在農(nóng)村流轉(zhuǎn)了農(nóng)民的土地，長(zhǎng)期使用，但是這些土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人仍然是農(nóng)村的農(nóng)民，如果他們不按照流轉(zhuǎn)合同的約定提前結(jié)束流轉(zhuǎn)合同，往往會(huì)給農(nóng)業(yè)企業(yè)帶來(lái)巨大的損失，也不利于我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。

邵志清建議，明確規(guī)定承包地流轉(zhuǎn)取得流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，體現(xiàn)中央“三權(quán)分置”改革精神。

答復(fù)指出，《農(nóng)村土地承包法》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進(jìn)行了明確規(guī)定：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。按照《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過(guò)渡期，目前該項(xiàng)工作正由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門移交給自然資源部門，地方各級(jí)自然資源主管部門正按照該部要求與同級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門協(xié)商對(duì)接，開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記資料接收工作，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

自然資源部表示，下一步將落實(shí)中央“三權(quán)分置”改革精神，配套修改《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》，做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，助力鄉(xiāng)村振興。

登記辦理壓縮至5個(gè)工作日以內(nèi)

在房屋交易、納稅、登記簡(jiǎn)易辦理方面，邵志清指出，我國(guó)目前的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)處在國(guó)際領(lǐng)先水平，但是由于目前的法規(guī)沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)登記的具體辦結(jié)時(shí)間，方便群眾申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的具體操作流程尚存在不一致。他建議，進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序，強(qiáng)調(diào)當(dāng)場(chǎng)審查的原則，并一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。通過(guò)信息共享機(jī)制確保不動(dòng)產(chǎn)交易與登記的銜接，實(shí)現(xiàn)房屋交易、納稅、登記一體化，壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限，規(guī)定除一些明確的復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之日十個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

答復(fù)指出，2020年，自然資源部聯(lián)合稅務(wù)總局、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見(jiàn)》，多部門協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”。目前，全國(guó)98%的市縣均已公布流程圖，1500多個(gè)市縣已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，近2500個(gè)市縣已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“一窗受理、并行辦理”，全國(guó)大部分市縣已經(jīng)基本完成一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)間壓縮至五個(gè)工作日以內(nèi)，方便企業(yè)群眾辦理業(yè)務(wù)。作者：王海燕