首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批 華夏金茂購(gòu)物中心REIT即將面市

11月26日，證監(jiān)會(huì)以及上交所官網(wǎng)信息顯示，華夏金茂購(gòu)物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在上交所審核通過(guò)。據(jù)悉，華夏金茂購(gòu)物中心REIT將盡快啟動(dòng)發(fā)行工作。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，華夏金茂購(gòu)物中心REIT等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類型，也表明我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已逐漸呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢(shì)。作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場(chǎng)供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景、提升消費(fèi)條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局；同時(shí)也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)

價(jià)值增長(zhǎng)可期

華夏金茂購(gòu)物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)沙覽秀城位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米，2016年底開(kāi)業(yè)至今已運(yùn)營(yíng)近7年，為成熟穩(wěn)定的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的購(gòu)物中心，資產(chǎn)所處區(qū)位是決定其價(jià)值的重要因素，長(zhǎng)沙覽秀城項(xiàng)目是梅溪湖核心區(qū)域方圓3公里內(nèi)的唯一中大型購(gòu)物中心，具有稀缺性。項(xiàng)目直通長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線文化藝術(shù)中心站，屬于地鐵上蓋項(xiàng)目，交通通達(dá)度高，自駕和公共交通出行都十分便利。項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)享有地鐵站點(diǎn)15個(gè)、3所三甲醫(yī)院、4所博物館、15所高級(jí)院校、23所圖書(shū)館等配套設(shè)施，配套較完善，生活較便利。與此同時(shí)，長(zhǎng)沙覽秀城周邊5公里內(nèi)人口約145.89萬(wàn)，5公里范圍內(nèi)人口組成以年齡26-40歲的青中年人及家庭客群為主，客群整體消費(fèi)需求及消費(fèi)能力較高。項(xiàng)目所在地因具有較強(qiáng)的自然資源和人文資源稟賦，覆蓋核心區(qū)域客群外，也有較強(qiáng)的外延輻射能力等，已經(jīng)成為長(zhǎng)沙及周邊高品質(zhì)客群聚集地和微度假目的地。

作為整個(gè)中國(guó)金茂旗下的首個(gè)覽秀城作品，長(zhǎng)沙覽秀城是覽秀城體系內(nèi)運(yùn)營(yíng)最為成熟的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。基金招募說(shuō)明書(shū)顯示，長(zhǎng)沙覽秀城年度客流逾1,000余萬(wàn)人次。2020-2022年度坪效和運(yùn)營(yíng)收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到14.6%和31.6%，處于高速增長(zhǎng)期。此外，項(xiàng)目的客流密度已達(dá)0.42人/㎡，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。在優(yōu)勢(shì)區(qū)位、優(yōu)質(zhì)客群以及堅(jiān)實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)的加持下，長(zhǎng)沙覽秀城7年來(lái)保持了接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查，截至2023年6月末長(zhǎng)沙覽秀城為梅溪湖商圈出租率最高的商業(yè)物業(yè)。截止2023年9月末長(zhǎng)沙覽秀城出租率達(dá)98.9%。

綜合周邊住宅市場(chǎng)定位、居住人群密度、當(dāng)前入駐情況及人口消費(fèi)能力、交通通達(dá)情況、物業(yè)建筑體量及功能性、入駐商家能級(jí)及品牌定位等方面，長(zhǎng)沙覽秀城整體具備綜合性優(yōu)勢(shì)，且從出租率、人流量及運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)等方面看，長(zhǎng)沙覽秀城當(dāng)前運(yùn)營(yíng)狀況更優(yōu)，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

專業(yè)運(yùn)管賦能

持續(xù)增長(zhǎng)可期

除了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，是否具備專業(yè)、綜合實(shí)力強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也是購(gòu)物中心價(jià)值增長(zhǎng)的重要影響因素。作為中國(guó)金茂、中信證券、華夏基金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，專業(yè)賦能將為華夏金茂購(gòu)物中心REIT的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)大支持。

華夏金茂購(gòu)物中心REIT原始權(quán)益人上海興秀茂商業(yè)管理有限公司系中國(guó)金茂推進(jìn)公募REITs過(guò)程中新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨(dú)立持有平臺(tái)。中國(guó)金茂是央企中國(guó)中化旗下領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)商和綠色建筑科技服務(wù)商，主要聚焦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、精品持有、品質(zhì)服務(wù)和建筑科技四類業(yè)務(wù)。中國(guó)金茂于2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市，連續(xù)多年入選《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)，在商業(yè)購(gòu)物中心資產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備和資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以長(zhǎng)沙覽秀城、北京凱晨世貿(mào)中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行過(guò)多單類REITs和CMBS項(xiàng)目，包括全國(guó)最大碳中和CMBS項(xiàng)目、首單碳中和寫(xiě)字樓類REITs項(xiàng)目。

長(zhǎng)沙覽秀城于2016年11月開(kāi)業(yè)后迅速運(yùn)營(yíng)爬坡，2017年即實(shí)現(xiàn)接近滿租水平；雖然受外部因素影響2020年出租率出現(xiàn)短暫調(diào)整，但通過(guò)積極主動(dòng)的汰換調(diào)租和升級(jí)改造后，迅速反彈至接近滿租水平，具有較強(qiáng)抗不確定因素能力，反映了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方極強(qiáng)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力及運(yùn)營(yíng)韌性。同時(shí)，長(zhǎng)沙覽秀城可以依托金茂城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，持續(xù)與寫(xiě)字樓、酒店等其他不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)員體系進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮金茂大會(huì)員優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)商鋪的精細(xì)化管理、對(duì)顧客的貼心化服務(wù)來(lái)滿足周邊消費(fèi)者購(gòu)物需求。

除了專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)管公司，華夏金茂購(gòu)物中心REIT的ABS管理人中信證券是中國(guó)首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲(chǔ)備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)?；鸸芾砣巳A夏基金擁有豐富的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域研究、投資及投后管理經(jīng)驗(yàn)，目前已經(jīng)成功發(fā)行6單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模近170百億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場(chǎng)前列。

商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富

未來(lái)擴(kuò)募潛力可期

擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。中國(guó)金茂旗下具有充足的商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備，后續(xù)也將陸續(xù)置入擴(kuò)募資產(chǎn)至上海興秀茂旗下，這為華夏金茂購(gòu)物中心REITs未來(lái)擴(kuò)募提供了充足的想象空間。

作為商業(yè)持有賽道的實(shí)力選手，中國(guó)金茂旗下?lián)碛写罅績(jī)?yōu)質(zhì)和具備高成長(zhǎng)性的商業(yè)資產(chǎn)。目前，金茂商業(yè)板塊已擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、天津等多個(gè)核心城市。目前，中國(guó)金茂加速零售商業(yè)板塊發(fā)展，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯于2022年底相繼開(kāi)業(yè)，并快速引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)潮流。此外，中國(guó)金茂在武漢、杭州、天津等高能級(jí)城市均有覽秀城項(xiàng)目籌備在建。

未來(lái)，隨著眾多高成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，源源不斷地注入華夏金茂購(gòu)物中心REIT平臺(tái)，疊加中國(guó)金茂強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)、豐富的業(yè)務(wù)資源儲(chǔ)備、成熟管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)勢(shì)，可充分保證金茂商業(yè)資產(chǎn)未來(lái)的增長(zhǎng)空間。而中國(guó)金茂豐富的商業(yè)資產(chǎn)，不僅有望為投資者創(chuàng)造良好回報(bào)收益，還能更好地為萬(wàn)千市民帶來(lái)嶄新的線下消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)體驗(yàn)，支持和賦能消費(fèi)端。

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