解構(gòu)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展公式，天河領(lǐng)跑高質(zhì)量發(fā)展

1月28日，廣州召開全市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)。作為廣州高質(zhì)量發(fā)展的重要窗口，天河區(qū)政府提出深入推進(jìn)天河路全國智慧示范商圈建設(shè)、協(xié)同推動(dòng)珠江新城和廣州國際金融城商圈高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃，并大力支持天河中央商務(wù)區(qū)以“四個(gè)出新出彩”示范區(qū)建設(shè)為牽引，全力推動(dòng)擴(kuò)容提質(zhì)，不斷做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)。

高質(zhì)量樓宇是打造現(xiàn)代化、國際化、法治化營商環(huán)境的關(guān)鍵，既能有效提升城市CBD高質(zhì)量發(fā)展承載力，亦有助企業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迎來新增量。那么，如何才稱得上“高質(zhì)量”樓宇呢？

“高質(zhì)量”樓宇既要滿足商務(wù)功能亦要具備商圈輻射效能

作為城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)，“高質(zhì)量”樓宇應(yīng)該擁有強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿涂捎^的價(jià)值效益。因此，“高質(zhì)量”樓宇除了在辦公維度上提供高質(zhì)量專業(yè)軟硬件服務(wù)，還應(yīng)該通過多元業(yè)態(tài)豐富片區(qū)商業(yè)活力并完善城市公共功能，從而提升核心地段優(yōu)勢(shì)，形成新區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力。

隨著城市化的進(jìn)程不斷深入，土地資源愈發(fā)供不應(yīng)求，在城市核心區(qū)域更是寸金寸土。樓宇建筑亟需提高空間利用效率，以實(shí)際產(chǎn)出效能為導(dǎo)向，通過拓寬承載功能進(jìn)一步拉升項(xiàng)目綜合價(jià)值，并逐漸形成從大面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化垂直開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

與單一的寫字樓樓宇相比，“商業(yè)+寫字樓”模式擁有顯著的復(fù)合優(yōu)勢(shì)。該類城市綜合體通過整合全業(yè)務(wù)資源，能有效盤活資產(chǎn)動(dòng)能和空間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”的效果，呈現(xiàn)較強(qiáng)的市場(chǎng)活力和經(jīng)濟(jì)助力。

不僅如此，“商業(yè)+寫字樓”模式的項(xiàng)目更具有雙向賦能的優(yōu)勢(shì)，重構(gòu)工作生活場(chǎng)景，帶來更豐富多元的辦公生活體驗(yàn)，這恰好是大多數(shù)企業(yè)和租戶所看重的。寫字樓的租戶和員工可為商場(chǎng)提供大量潛在優(yōu)質(zhì)消費(fèi)力和穩(wěn)定客流；商場(chǎng)則為寫字樓提供完善生活配套，讓租戶和員工能快速便捷地獲得各項(xiàng)商業(yè)服務(wù)，滿足個(gè)性化需求。在“商業(yè)+寫字樓”模式下形成的有機(jī)綜合辦公生態(tài)系統(tǒng)，既增強(qiáng)辦公場(chǎng)所的吸引力，有助沉淀優(yōu)秀人才，也帶動(dòng)商業(yè)場(chǎng)所的業(yè)態(tài)多樣化，同時(shí)不斷從中心向外輻射影響力，煥活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

在過去的2022年，廣州甲級(jí)寫字樓錄得全年空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14%。盡管如此，天河中央商務(wù)區(qū)的樓宇卻憑借核心區(qū)位和復(fù)合業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，仍然企穩(wěn)市場(chǎng)，其中珠江新城甲級(jí)寫字樓的租金水平更是全市之最。珠城正是以強(qiáng)韌的商辦樓宇經(jīng)濟(jì)，不斷激發(fā)廣州CBD的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能，以顯著優(yōu)勢(shì)高質(zhì)量領(lǐng)跑城市發(fā)展。

天河中央商務(wù)區(qū)夜景

世界級(jí)高質(zhì)量地標(biāo)式綜合體，大多呈現(xiàn)“商業(yè)+寫字樓”共性

位列“紐約市八大美景”之一的“高線公園（High Line park）”位于曼哈頓島南部，是通過活化基建鐵路、重塑城市社區(qū)魅力的一個(gè)成功典范。公園沿著哈德遜河綿延22個(gè)街區(qū)，由寫字樓、商場(chǎng)、畫廊和酒店等組成。

在規(guī)劃伊始，項(xiàng)目保留了原有高架貨運(yùn)鐵路的縱橫形態(tài)，以空中走廊串聯(lián)起城市公共空間景觀，各類美術(shù)館沿線遍地開花，打造戶外休閑空間之余，更為當(dāng)?shù)匚幕囆g(shù)升級(jí)提供了土壤。除此之外，公園還基于“商業(yè)+寫字樓”模式，打造出環(huán)境優(yōu)越的辦公場(chǎng)所，引入餐飲、科技、文娛等不同業(yè)態(tài)品牌。不僅以戶外開放式形態(tài)刷新人們對(duì)商業(yè)空間的想象，滿足不同消費(fèi)需求，還為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)利益，帶動(dòng)曼哈頓西區(qū)的重振發(fā)展，成為紐約市增長最快、最有活力的社區(qū)城市更新的優(yōu)秀樣本。

紐約曼哈頓高線公園（圖源：紐約公園管理局）

而在廣州天河CBD的地標(biāo)式綜合體內(nèi)，也顯現(xiàn)出類似的發(fā)展趨勢(shì)。

走在天河路商圈，廣州太古匯商場(chǎng)晶瑩通透的“玻璃盒”造型獨(dú)樹一幟，除了配備城央空中花園的大型購物中心，太古匯還提供兩座超甲級(jí)辦公樓、一個(gè)文化中心，以及廣州首家文華東方酒店。

在此，商務(wù)精英可透過通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)便捷通勤，享受一流的辦公環(huán)境及服務(wù)；工余時(shí)間搭乘電梯通往商場(chǎng)，在空中花園小憩，盡興選購國際品牌精品、享用各式美食佳肴、探索藝術(shù)文化展覽；從辦公樓內(nèi)部更能直達(dá)廣州文華東方酒店，輕松應(yīng)對(duì)宴請(qǐng)會(huì)客場(chǎng)合。項(xiàng)目整體以“商業(yè)+寫字樓”的綜合模式巧妙融匯辦公、購物、餐飲和文旅等多元功能，打造優(yōu)雅愜意的都市精英生活圈。

而在另一端，興建于上世紀(jì)九十年代初的天河城廣場(chǎng)內(nèi)，來自天河城購物中心、粵海天河城大廈和粵海喜來登酒店的客流仍絡(luò)繹不絕?；浐＜瘓F(tuán)的這座商業(yè)綜合體，以三位一體的復(fù)合業(yè)態(tài)相輔相成，與廣州新城市中軸線雙向賦能相互成就。時(shí)至今天，天河城購物中心仍有著“中國第一商城”的美譽(yù)，粵海天河城大廈亦成為廣州首批超甲級(jí)寫字樓。

天河城廣場(chǎng)

——這些高質(zhì)量的地標(biāo)式城市綜合體，均以優(yōu)質(zhì)寫字樓搭配多元商業(yè)的發(fā)展形態(tài)以及核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，脫穎于市場(chǎng)，促生出可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)商生態(tài)循環(huán)，持續(xù)向周邊片區(qū)釋放活力。

“開放式商業(yè)+寫字樓”模式，粵海金融中心打造“高質(zhì)量”商業(yè)社區(qū)

去年11月正式高標(biāo)交付的粵海金融中心，同樣以商辦互哺的高質(zhì)量模式，展現(xiàn)出極強(qiáng)的昭示性。

據(jù)仲量聯(lián)行一項(xiàng)全球性調(diào)查顯示，近50%的受訪員工表示最期待的健康福祉辦公設(shè)施或服務(wù)是“放松空間”、“健康餐飲服務(wù)”、“戶外空間”。作為粵海集團(tuán)傾力打造的旗艦地標(biāo)式綜合體項(xiàng)目，粵海金融中心亦基于對(duì)未來寫字樓需求趨勢(shì)的前瞻洞察，多次優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃方案，減少原規(guī)劃的塔樓數(shù)量、改成以綠色連廊貫穿寫字樓及商業(yè)裙樓，降低樓宇密度、讓出城市公共空間之余，更創(chuàng)新性打造廣州天河CBD首個(gè)開放式商業(yè)，以業(yè)態(tài)多元和形態(tài)創(chuàng)新的購物中心夯實(shí)商業(yè)支撐。

粵海金融中心示意圖

繼超甲級(jí)寫字樓交付啟用后，粵海金融中心商業(yè)村落也正計(jì)劃于年內(nèi)第四季度亮相。項(xiàng)目以開放式戶外商場(chǎng)及下沉廣場(chǎng)的獨(dú)特商業(yè)形態(tài)，打造城市核心CBD的休閑“綠洲”，為城市精英提供從繁忙工作轉(zhuǎn)換到休閑生活的悠然之地。其中意向進(jìn)駐商戶中更不乏米其林級(jí)別餐廳、豪車展廳、新輕奢品牌等，為CBD精英人士帶來豐富生活品味的高端商務(wù)配套。

開放式戶外商場(chǎng)示意圖

下沉廣場(chǎng)示意圖

為了營造空間的自然生態(tài)感，粵海金融中心外立面特別采用西班牙天然石材，經(jīng)過打磨后的堅(jiān)硬石材呈現(xiàn)出溫潤的質(zhì)感，有如人與人之間的隔膜被打破，釋出彼此暖意。項(xiàng)目更還以綠色連廊貫穿寫字樓及商業(yè)村落，向外延伸與花城廣場(chǎng)相呼應(yīng)，形成連綿不斷的怡人綠化園林景觀，減輕地面空間壓抑感之余，構(gòu)建具“呼吸感”的有機(jī)低碳社區(qū)，讓商務(wù)人士得以享受全新“綠洲花園式”辦公體驗(yàn)。

綠色連廊示意圖

粵海金融中心開創(chuàng)的“開放式商業(yè)+寫字樓”有機(jī)賦能模式，不但以業(yè)態(tài)融合的健康辦公生態(tài)，滿足企業(yè)與員工出現(xiàn)的新型辦公協(xié)作需求，激發(fā)辦公社區(qū)工作活力，而且多元化的場(chǎng)景和完善的配套設(shè)施也將進(jìn)一步釋放空間價(jià)值，持續(xù)為天河中央商務(wù)區(qū)的深度建設(shè)和廣州城市高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

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