北京市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施在即 明確禁止事項(xiàng) 業(yè)主在小區(qū)不可任性而為

近年來，城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，越來越多的小區(qū)拔地而起，物業(yè)糾紛隨之增多，并引起社會廣泛關(guān)注。2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)將取代2010年10月1日施行的《北京市物業(yè)管理辦法》?！稐l例》實(shí)施在即，對小區(qū)業(yè)主來說，會有哪些新變化呢?

“業(yè)主”身份的判斷

根據(jù)《條例》的規(guī)定：房屋的所有權(quán)人是業(yè)主，其次，公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主，已經(jīng)出售的，購房人是業(yè)主。北京地區(qū)有許多的公房，這些公房大多數(shù)屬于職工的福利分房，這些房屋有的進(jìn)行了房改，出售給職工，有些雖然未進(jìn)行房改，但是職工一直居住，對于上述房屋的業(yè)主身份的界定，《條例》也進(jìn)行了明確，以房屋是否出售作為節(jié)點(diǎn)來判斷業(yè)主是產(chǎn)權(quán)單位還是購房人。

再次，業(yè)主還包括：一是尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人;二是因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;三是因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人;四是因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;五是其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

維護(hù)業(yè)主權(quán)利 知情權(quán)行使有保障

為充分保障業(yè)主知情權(quán)的行使，《條例》給物業(yè)公司或其他物業(yè)服務(wù)人設(shè)定了公示的義務(wù)，明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示的信息：

一是上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主交納了物業(yè)費(fèi)，對于交納的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司是如何使用的，收入多少，支出多少。新的一年，物業(yè)公司的收支預(yù)算情況如何，這些情況物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主進(jìn)行公示。

二是上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況。小區(qū)的公共區(qū)域由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)和管理，在公共區(qū)域也會產(chǎn)生一些費(fèi)用，例如水電費(fèi)等。還有一些小區(qū)的公共區(qū)域會進(jìn)行出租或者其他利用，相應(yīng)會產(chǎn)生收益。另外，小區(qū)業(yè)主在購買新房時(shí)都會交納一筆專項(xiàng)維修資金，對于專項(xiàng)維修資金，有的小區(qū)會支取并使用。按照《條例》規(guī)定，上述內(nèi)容均是物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

三是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況。《條例》規(guī)定，物業(yè)公司對于車位、車庫的出租和出售的情況也應(yīng)當(dāng)公示，便于業(yè)主知曉上述信息并據(jù)此作出對自己有利的決策。

對于應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示，并且要及時(shí)更新信息，也可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知業(yè)主。對上述內(nèi)容的了解和知悉，不僅方便業(yè)主知曉物業(yè)服務(wù)的詳細(xì)情況，也方便業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)人的行為進(jìn)行監(jiān)督。

明確禁止事項(xiàng) 業(yè)主在小區(qū)不可任性而為

近年來，小區(qū)業(yè)主破壞建筑承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、侵占綠地等現(xiàn)象屢見不鮮。本次《條例》根據(jù)實(shí)踐情況，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得實(shí)施的行為進(jìn)行了明確規(guī)定：一是破壞或擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、私搭亂建、私挖地下空間;二是私拉電線;三是違規(guī)占用、堵塞、封閉消防、疏散通道。

利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為后，可以向業(yè)委會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司、行政主管部門進(jìn)行投訴、舉報(bào)，業(yè)委會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司在收到投訴、舉報(bào)后應(yīng)及時(shí)核實(shí)信息，信息屬實(shí)的要及時(shí)進(jìn)行勸阻，勸阻無效的，要向小區(qū)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告，行政機(jī)關(guān)對上述行為可進(jìn)行行政處罰，包括責(zé)令限期改正、拆除、罰款等在內(nèi)。

參與小區(qū)管理 業(yè)委會委員、候補(bǔ)委員任職有條件

在了解了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)后，可能有很多業(yè)主想?yún)⑴c到小區(qū)管理，為小區(qū)出份力，參與管理比較直接的方式是在業(yè)主大會成立后，參選業(yè)主委員會。

《條例》對業(yè)主委員會委員的選任條件進(jìn)行了明確規(guī)定，除了要具備業(yè)主身份、熱愛公益、遵紀(jì)守法、本人或近親屬與物業(yè)公司無直接利益關(guān)系等條件外，還要求按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修基金或其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用以及未被列為失信被執(zhí)行人等情況。對于上述條件，想?yún)⑦x的業(yè)主尤其需要注意以下幾點(diǎn)：一是按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，不存在欠繳專項(xiàng)維修基金或其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的情況。二是未被列為失信被執(zhí)行人。(朱紫陽谷培培 張曉明)