誰(shuí)在透支深圳下半年購(gòu)房需求？新剛需越來(lái)越多 換房改善需求也很旺盛

一朋友發(fā)微博說(shuō)自己近日在深圳買房的經(jīng)歷：下午去看房，進(jìn)了屋，發(fā)現(xiàn)另一撥客戶也在里面。于是我決定速戰(zhàn)速?zèng)Q，簡(jiǎn)單看了一圈，就跟中介說(shuō)，這房子我要了，結(jié)果中介說(shuō)，不好意思，那邊的人已經(jīng)下單了——一個(gè)巨浪，心里拔涼拔涼的。

就是這么快，眨眼的功夫，看中的房源被搶購(gòu)，這不是記者近期聽聞的第一例。

正當(dāng)人們把深圳房?jī)r(jià)近期交易量活躍的原因歸咎于房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸、小微企業(yè)貼息時(shí)，深圳五部門調(diào)查結(jié)論已出爐：目前深圳市區(qū)兩級(jí)貸款貼息項(xiàng)目均未進(jìn)入資金發(fā)放階段，不存在網(wǎng)傳貸款貼息資金進(jìn)入房市的情形。與此同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)傳言深圳房?jī)r(jià)暴漲，深圳市住建局負(fù)責(zé)人也已辟謠：今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1.0%，二手房?jī)r(jià)格上漲2.8%，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。個(gè)別自媒體基于掛牌價(jià)得出一季度二手房?jī)r(jià)格大幅上漲9.7%的結(jié)論，與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳房?jī)r(jià)。

拋開惡炒深圳房?jī)r(jià)因素，3月以來(lái)，深圳樓市回暖，成交量上升卻是事實(shí)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”)統(tǒng)計(jì)的最近一周(4月13~19日)深圳住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一手住宅周成交量811套，環(huán)比下降4.7%，周成交面積7.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.3%。但二手住宅周成交量1765套，環(huán)比上漲高達(dá)37.7%，周成交面積11.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲36%。二手房住宅開單量連續(xù)8周持續(xù)上漲，較8周前上漲132.8%。住宅依舊是二手房交易的主流類型，占成交總量的90%。

深圳的購(gòu)房需求從來(lái)就很龐大，疫情不過(guò)是短暫壓制了需求。疫情期間，到底誰(shuí)在戴著口罩急切地在深圳買房?證券時(shí)報(bào)記者采訪數(shù)位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，主要是三類人。

新剛需越來(lái)越多

一線城市無(wú)論是創(chuàng)業(yè)還是就業(yè)，機(jī)會(huì)更多，發(fā)展前景更大，對(duì)年輕人吸引力大，這是毋庸置疑的。深圳外來(lái)流動(dòng)人口多，剛需族群越來(lái)越龐大，其中不乏實(shí)力強(qiáng)勁的年輕人。

一位同行講述了他的驚訝。聽說(shuō)深圳豪宅不好買，大學(xué)老同學(xué)委托資深的他幫表外甥選房子。同行一了解，嚇一跳，要買房的年輕人剛畢業(yè)沒多久，來(lái)深圳時(shí)間不長(zhǎng)，竟然要買1500萬(wàn)以內(nèi)的房子，還是首次置業(yè)!而在咨詢這位同行之前，這位表外甥，在這段不長(zhǎng)的時(shí)間里幾乎看遍了深圳在銷、將銷的大部分前海、福田豪宅。目前相中未開盤的新世紀(jì)臨海攬山和華潤(rùn)城4期，更多豪宅并不看在眼里。

當(dāng)然，有這樣實(shí)力的新剛需們不多見，錢多的搶豪宅，錢少的秒舊房，只要有機(jī)會(huì)，搶奪深圳房源的新置業(yè)者們從來(lái)不缺。前日，記者的一朋友電話咨詢買房意見，聲音十萬(wàn)火急：“深圳南山區(qū)，二十多年樓齡的老統(tǒng)建樓，三十多平方米，樓梯房，50年產(chǎn)權(quán)，單價(jià)5萬(wàn)出頭，離地鐵口僅500米。”對(duì)方告知，業(yè)主有很多房產(chǎn)，疫情影響，需要資金，低價(jià)套現(xiàn)的。自家親戚剛來(lái)深，想在市中心買套自住房，錢不多，這個(gè)總價(jià)不高。最后還不忘一句：“房子很老很舊，但戶型很好很實(shí)用。” 這是上午十點(diǎn)多的對(duì)話，中午十二點(diǎn)，朋友微信回復(fù)：“沒了，別人搶了，定金都付了。”就是這么快，連糾結(jié)的時(shí)間都沒有。對(duì)于自己的猶豫，朋友后悔半天，最后給記者留言：“幫我找找，還有沒有其他房源?”

換房改善需求也很旺盛

換房改善的需求不會(huì)因?yàn)橐咔槎鴫嚎s。春季是往年學(xué)區(qū)房銷售熱期，受疫情影響，今年春節(jié)后看房的節(jié)奏慢了。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，3月開始，各地產(chǎn)中介的門檻再次熱鬧起來(lái)。

2月底開始看房，3月初簽合同，翁小姐置換學(xué)區(qū)房非常神速：“即便這樣，現(xiàn)在還無(wú)法裝修，看來(lái)9月開學(xué)前是搬不進(jìn)去了。”為了給即將上小學(xué)的孩子謀得好學(xué)位，年前，翁小姐就已經(jīng)開始了解深圳福田名校百花小學(xué)附近的房源。優(yōu)質(zhì)的學(xué)位房從不掉價(jià)，翁小姐了解到，百花小區(qū)即便是很破舊的二手房，單價(jià)也高達(dá)10萬(wàn)左右，比同區(qū)其他新房還高一兩萬(wàn)。算了一筆賬，一家老小，最起碼得需要個(gè)兩房。為了湊首付，翁小姐年前先賣掉了自家在坂田的一套房子，準(zhǔn)備年后敲定百花附近的學(xué)區(qū)房。疫情暴發(fā)后，看房的節(jié)奏放緩，但翁小姐從未減少和地產(chǎn)中介在線上的交流，邊關(guān)注疫情進(jìn)展，邊了解最近放盤。隨著疫情控制效果明顯，翁小姐2月底就迫不及待地看了幾處剛放出的房子，一周不到，敲定了其中一套八十多平方米的房子。“我看的那套房子，幾個(gè)客戶都在考慮。看房的時(shí)候，還有兩個(gè)中介人員帶客戶看。盡管戶型不是很滿意，但為了孩子上學(xué)，放出的學(xué)位房有限，我們很快就簽合同了。”

有同行透露，還有資深的購(gòu)房人士也在積極置換優(yōu)質(zhì)房源。一位外派來(lái)深圳工作十余年，手上約三十余套房的香港人，把在福田和羅湖的房源陸續(xù)出手，打算全部置換成少量有學(xué)位的優(yōu)質(zhì)房源。還有實(shí)體企業(yè)高管近期行情不好，賣了自己6套房源置換成深圳灣悅府。“與其打散放在市場(chǎng)，不如選一個(gè)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的統(tǒng)一放。這樣更保值，接下來(lái)的行情，我們也預(yù)計(jì)不準(zhǔn)，不知道會(huì)蕭條多久。”

豪宅客搶盤不手軟

疫情期間，大部分行業(yè)都面臨著前所未有的生存危機(jī)，壓力空前，深圳個(gè)別幾千萬(wàn)的豪宅動(dòng)輒秒光卻也是事實(shí)。深圳是全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，土地面積少，落戶門檻低，新增人口遠(yuǎn)比京滬多，這些都是深圳房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的強(qiáng)有力支撐。

業(yè)內(nèi)總結(jié)，深圳的豪宅有幾個(gè)特點(diǎn)。第一，深圳豪宅更剛需化，120~200平方米的面積自帶地鐵、頂級(jí)名校。這樣，有需求的客戶會(huì)多。第二，公寓引領(lǐng)了深圳頂級(jí)豪宅的發(fā)展，降低了購(gòu)房資格要求。全國(guó)、全球富豪都可以來(lái)深圳買買買。第三，深圳豪宅的價(jià)格標(biāo)桿是香港。香港的中環(huán)、香港的半山、香港的淺水灣，一套apartment式的豪宅也都是以億計(jì)價(jià)。這些得天獨(dú)厚的特點(diǎn)，導(dǎo)致深圳豪宅市場(chǎng)的抗性小、客戶多，豪宅變剛需。

此外，深圳的豪宅，還有很好的融資屬性，無(wú)論住宅還是公寓，都能用上不錯(cuò)的杠桿。以杠桿投資深圳豪宅，已經(jīng)讓一批中產(chǎn)變成了富豪本身了。深圳豪宅動(dòng)輒一年漲個(gè)幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)。甚至還能貢獻(xiàn)出幾億增幅。比如，香蜜湖的學(xué)位房，一年拉漲個(gè)兩三百萬(wàn);華僑城的別墅，早年6000萬(wàn)入手的買家4個(gè)億套現(xiàn)。香蜜湖、后海、深圳灣、寶中等以萬(wàn)計(jì)的高級(jí)白領(lǐng)躋身富裕。造富效應(yīng)，吸引更多的富豪入場(chǎng)。

火熱行情存在很大變數(shù)

深房中協(xié)認(rèn)為，目前深圳樓市的確存在局部片區(qū)，局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。

根據(jù)深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，隨著行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，3月份樓市成交量雖然有了一定程度的恢復(fù)，但區(qū)域間分化態(tài)勢(shì)明顯，成交集中的區(qū)域也主要集中在具有優(yōu)質(zhì)地理位置和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的片區(qū)內(nèi)。但總體而言，一季度成交量并沒有因?yàn)闊岢葱袨?，而造成上述熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲。此外，樓市的“虛火”并沒有給行業(yè)帶來(lái)明顯的效能提振，通過(guò)深房中協(xié)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)近期的實(shí)際生存狀況并不易，一季度行業(yè)人均網(wǎng)簽0.30套，環(huán)比2019年四季度下降49%，同比2019年一季度下降9%，同比、環(huán)比都呈下降態(tài)勢(shì)。因此，實(shí)際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗(yàn)并不一致，說(shuō)明了分化語(yǔ)境下的這一波市場(chǎng)行情并不具有全市代表性。

此外，深房中協(xié)根據(jù)調(diào)研與分析，認(rèn)為現(xiàn)階段的樓市行情，主要是因疫情期間和節(jié)前積壓的需求，在3月份集中得到了釋放，疊加效應(yīng)較明顯。同時(shí)，此前部分“熱炒”的行為在一定程度上也帶動(dòng)了市場(chǎng)節(jié)奏，綜合作用下，才導(dǎo)致了3月份行情在表面上顯得“過(guò)熱”。但鑒于未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行已成大概率事件，基本面的疲軟，尚不足以為購(gòu)房者提供更高、更穩(wěn)定的收入來(lái)源，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)影響到樓市未來(lái)的預(yù)期。同時(shí)，現(xiàn)階段的市場(chǎng)行情，在一定程度也透支了二季度，甚至是下半年的需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)下的樓市行情能否一直延續(xù)下去，仍存在較大變數(shù)。