10萬保證金 100個攝像頭……鄭州一老舊小區(qū)高價請安保

進駐后，工作人員開始清理衛(wèi)生死角等工作……

10月16日，省長陳潤兒到鄭州市專題調(diào)研老舊小區(qū)改造工作，他去的金水區(qū)化纖廠家屬院，恰是本報10月14日推出的“關(guān)注老舊小區(qū)改造”系列報道首篇中關(guān)注的一個小區(qū)。而習(xí)近平總書記考察調(diào)研河南時也曾殷切囑托，把老舊小區(qū)改造作為百城建設(shè)提質(zhì)工程的重點扎實推進，全面提升城市居民生活品質(zhì)，回應(yīng)群眾對美好生活的期盼。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，鄭州一些老舊小區(qū)的改造工作，的確是在重點扎實推進。作為老舊小區(qū)改造工作中的重要一環(huán)——物業(yè)管理，在鄭州市二七區(qū)金祥花園的業(yè)主們看來，的確實現(xiàn)了他們對美好生活的期盼：“如愿換掉了不作為的老物業(yè)，經(jīng)歷三次全體投票，終于選聘出如意的物業(yè)公司。”

物業(yè)管理在老舊小區(qū)改造中占重要地位

10月14日，李克強總理來到西安考察老舊小區(qū)改造工作，提出老舊小區(qū)改造不僅要進行“硬件”改造，還要提供“軟件”服務(wù)。10月16日，陳潤兒省長來到大河報連續(xù)報道的鄭州金水區(qū)化纖廠家屬院調(diào)研老舊小區(qū)改造工作，并強調(diào)老舊小區(qū)改造要做到“四改”：設(shè)施改建配套、環(huán)境改造提升、服務(wù)改善優(yōu)化、管理改進規(guī)范。

可以看出，不管是總理提出的“軟件”服務(wù)，還是省長強調(diào)的服務(wù)改善優(yōu)化，都跟物業(yè)管理密不可分。事實上，鄭州出臺的《鄭州市老舊小區(qū)整治提升工作實施方案》就明確了物業(yè)管理的重要性，方案把老舊小區(qū)改造分為6個階段，在改造工程驗收合格后，最后一個階段就是物業(yè)接管階段。由此可見，在老舊小區(qū)改造后期，業(yè)主能否真正選出如意的物業(yè)企業(yè)對小區(qū)進行接管，是整個改造工作是否能長效久治的關(guān)鍵所在。

事實上，“我們小區(qū)亂了8年多，現(xiàn)在改造施工階段已基本結(jié)束，新的物業(yè)公司進來后，希望能徹底改變這里臟亂差的局面。”在金祥花園小區(qū)住了多年的李大爺對記者說。

據(jù)李大爺介紹，小區(qū)2000年建成投入使用，剛開始還好，8年前換了上一家物業(yè)公司后開始亂了起來。物業(yè)不作為，小區(qū)居民就拒繳物業(yè)費，收不上物業(yè)費，物業(yè)的服務(wù)就更加跟不上，形成惡性循環(huán)。“以前小區(qū)到處是菜地、違建、垃圾雜物，是典型的臟亂差小區(qū)，不改造真不中了。”李大爺激動地說。

金祥花園所屬祥云社區(qū)書記劉艷霞也介紹稱，近年來，社區(qū)、街道及二七區(qū)房管局物管科不斷收到居民投訴，訴求物業(yè)不作為，服務(wù)質(zhì)量差，小區(qū)保潔保安配置不足，安防技防不到位，小區(qū)多處無攝像監(jiān)控，車輛丟失、汽車被劃頻發(fā)，無電動車充電裝置只能飛線充電、樓院垃圾不及時清理，雜物亂堆亂放等。街道辦、社區(qū)多次督導(dǎo)，未見成效，轄區(qū)居民多次到市區(qū)上訪，極力要求撤換物業(yè)。

據(jù)小區(qū)業(yè)委會主任張國峰介紹，老物業(yè)公司的合同在2014年就已經(jīng)到期，一直也沒有續(xù)，提供的物業(yè)服務(wù)無法滿足小區(qū)業(yè)主的普遍需要，小區(qū)列入改造計劃后，業(yè)主們要求其撤離的呼聲越來越高，但沒有結(jié)果。今年7月份在街道辦和社區(qū)的指導(dǎo)下，小區(qū)召開業(yè)主大會順利成立業(yè)委會，召開業(yè)主大會進行公開投票，正式解聘了老物業(yè)。

同時，在街道辦、社區(qū)的指導(dǎo)下，小區(qū)業(yè)委會帶領(lǐng)全體業(yè)主進行投票公開招標(biāo)新物業(yè)公司。“到底選哪個公司，全由業(yè)主們說了算，歷經(jīng)三次波折，優(yōu)中選優(yōu)，金祥花園的業(yè)主們終于選出了如意的物業(yè)公司，這為他們今后美好生活打下了很好的基礎(chǔ)。”劉艷霞對記者說。

業(yè)主開出苛刻條件只為選出好物業(yè)

實際上，為了選出合適的物業(yè)公司，小區(qū)業(yè)主們也都開動腦筋，紛紛結(jié)合實際建言獻策，甚至還推出了《金祥花園選聘物業(yè)公司規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)，要求所有參與競標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須同意所有條款。

在物業(yè)公司參與競標(biāo)時，標(biāo)書上都會對未來的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和項目等內(nèi)容作出承諾。按照《規(guī)范》要求：物業(yè)公司應(yīng)作出書面的服務(wù)承諾，并繳納10萬元保證金。若物業(yè)公司進場后服務(wù)承諾未按約兌現(xiàn)，業(yè)主委員會有權(quán)扣除全部保證金，并有權(quán)解除合同。若按期完成服務(wù)承諾的，退還5萬元，剩余5萬元轉(zhuǎn)為履約保證金。

值得一提的是，《規(guī)范》還要求：物業(yè)公司不得以任何形式對業(yè)主委員會成員或利益相關(guān)人員進行賄賂或者試圖賄賂。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會有權(quán)與該物業(yè)公司解除聘用合同，同時保留向公安機關(guān)報案和訴諸法律訴訟的權(quán)利，同時該物業(yè)公司應(yīng)向全體業(yè)主給予3個月物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額的經(jīng)濟賠償。

“說實話，我們的要求應(yīng)該算是很苛刻了，如果物業(yè)公司答應(yīng)這些條款，應(yīng)該是真心實意想服務(wù)好我們小區(qū)的。”業(yè)主袁先生介紹稱，就是因為條件太苛刻，三家公司直接放棄了參與競標(biāo)，其中有兩家還是省內(nèi)知名物業(yè)公司。

剩余7家物業(yè)公司最終進入競聘環(huán)節(jié)。該小區(qū)一共有976戶業(yè)主，經(jīng)過投票，河南正美物業(yè)有限公司獲得740票，符合“雙過半”的要求，并于10月12日正式入場對小區(qū)提供服務(wù)。

“正美物業(yè)公司競聘的物業(yè)費是每平米每月6毛錢，大部分業(yè)主能夠接受，最關(guān)鍵的是，他們承諾只要每平米每月3毛錢的政府物業(yè)補貼申請下來，全額退還給業(yè)主或沖抵以后的物業(yè)費，這也顯示出了誠意。”張國峰說。

新物業(yè)若不能履行承諾將被扣除10萬元保證金

競聘成功后，物業(yè)公司做得如何?10月17日下午，記者來到金祥花園實地探訪。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)保安已經(jīng)到位，正在對入門的車輛進行管理，多名保潔正在清理垃圾。“這幾天我們多上了十幾個保潔人員，為的就是盡快把小區(qū)的基礎(chǔ)衛(wèi)生打掃干凈，還業(yè)主一個干凈的生活環(huán)境。”物業(yè)經(jīng)理馬華彬?qū)τ浾哒f。

在小區(qū)的中央廣場，新物業(yè)公司把管理方案、服務(wù)承諾書制成展板在小區(qū)內(nèi)進行公示：多層物業(yè)費0.6元/㎡/月;一個月內(nèi)無死角安裝約100個監(jiān)控設(shè)備;按照市政府政策申請政府補貼物業(yè)費0.3元~0.4元/㎡/月全額返還已繳費業(yè)主或沖抵應(yīng)繳物業(yè)費用;一個月內(nèi)完成車輛道閘系統(tǒng)調(diào)整，東門改造完成后門禁入口實現(xiàn)人車分離;非機動車管理全部入停車棚，加裝充電插座，禁止飛線充電、占道等;項目投入不少于20人，保潔人員年齡不超過60歲，秩序人員年齡不超過50歲;進駐15天內(nèi)完成小區(qū)保潔開荒，清理衛(wèi)生死角、基存垃圾等內(nèi)容。

物業(yè)經(jīng)理馬華彬介紹稱，按照之前的承諾，進駐這5天來，他們主要做了一些基礎(chǔ)性的工作。

“實際上這個項目我們是不怎么掙錢的，搞不好還會賠錢。”物業(yè)公司運營總監(jiān)于海闊算了一筆賬，小區(qū)管理面積一共11萬平方米，按照100%的物業(yè)收費率來算，一年物業(yè)費收入為79萬元。加上一年30萬元左右車位管理費，總收入不會超過110萬元。按照7名秩序員、8名保潔、2名客服財務(wù)、2名維修工、1名經(jīng)理工資福利，每年10萬元的垃圾處理費用，再加上各種稅費，一年成本至少上百萬元，加裝監(jiān)控設(shè)備投資的情況下，前兩年能做到盈虧平衡已屬不易。

“不掙錢也得干，只要不賠錢就行。這是公司踐行社會責(zé)任的具體體現(xiàn)。”正美物業(yè)公司董事長李書劍表示，公司將用心服務(wù)好小區(qū)內(nèi)的居民，希望街道、社區(qū)、業(yè)委會成員及小區(qū)居民對物業(yè)公司進行嚴(yán)格監(jiān)督。

“目前來看，新的物業(yè)公司正積極地履行其承諾，如果后期完不成合同內(nèi)容，我們業(yè)委會將會按照約定，扣除其保證金。”小區(qū)業(yè)委會主任張國峰說。

記者了解到，目前不少業(yè)委會聽說金祥花園選聘新物業(yè)事跡后紛紛要求來參觀取經(jīng)，并稱之為金祥模式。